37 летний опыт успешной работы в строительстве
Заглавная страница Буклета про ЖК Охта Хаус. Рекламный, да. Но тем не менее
и правда, хотел бы он жить в ЖК Охта Хаус? Сомневаюсь.
Итак, о чем думает счастливый обладатель суммы денег, достаточной для покупки квартиры или для первого взноса на квартиру?! Думает о том, что как бы его при покупке квартиры не обманули, как бы не потерять свои кровные, как бы получить квартиру вместо денег, а не пустой котлован и застройщика-банкрота. Из этих критериев этот самый счастливый обладатель выберет застройщика, быть может подороже, но с именем, с историей, с огромным числом построенных домов в своем списке объектов.
Выбирая застройщика с именем мы рассчитываем на то, что "ну уж эти то точно не обманут, они же давно на рынке, им-то зачем?"
Но давайте обо всем по порядку. Ведь я тоже так думал, что не обманут. Как и сотни остальных покупателей квартир в ЖК Охта Хаус от всем известной крупной компании Эталон ЛенСпецСМУ. Мы все подписали договор долевого участия на покупку квартиры в ЖК. Кто-то подписал электронно, кто-то в офисе, но не суть. В период с 2018 по 2020годы было заключено несколько сотен договоров долевого участия. А в 2021 году счастливые покупатели должны были получать ключи. Счастье же.
Но в 2021м году Дольщики ЖК Охта Хаус столкнулись с "небольшой" проблемкой. Внезапно по окончанию строительства Эталон ЛенСпецСМУ порадовал абсолютно всех дольщиков домов Лагоды 5, Лагоды 7 тем, что их квартиры выросли на 2-4 метра. И за эти метры придется доплатить.
Сразу в голове вопрос - "а что, строили на глаз? Как получились такие отклонения, откуда такой большой прирост?"
Имея знакомых в кадастровых инженерах, которые делают замеры ПИБ для застройщиков, уточнил - нормально ли это - такой прирост? Мне сразу ответили, что это что-то ненормальное. Обычно прирост при кривых руках - это метр для трехкомнатной квартиры. Но никак не 3 или 4 метра. Может быть забыли вентиляции вычесть? Или промерили неправильно? Но дело тут крайне нечисто.
Начиная выяснять, как так получилось, ведь Эталон - это про 30+ лет строительства, это про точность строительства и великолепные технологии. Как же они так промахнулись, что два дома на участке прибавили 1700кв.м квартир. Ну то есть условно в каждом доме появилось по еще одному этажу (на самом деле по одной секции, но об этом в следующей части).
Ходили слухи, что в 2020м-2021 годах Эталон тоже удивился такому приросту площадей квартир. Начали проверять свои линейки, измерительные приборы и думать, что же делать. Но жадность победила. Эталон решил, что деньги не пахнут, и решил все же взять доплаты со всех и каждого. В полной мере. Никаких поблажек.
Но откуда же такие приросты площадей для покупателей?
А все просто - площадь квартиры в ДДУ абсолютно всех дольщиков изначально занижена в среднем на 4% относительно проектной площади.
То есть в период 2018-2020 годы нет ни одного договора долевого участия в отношении домов Лагоды 5 и Лагоды 7 с достоверными проектными характеристиками квартиры.
Поставив подпись в договоре долевого участия, покупатель становится де-юре должен оплатить разницу между придуманной Застройщиком площадью квартиры и проектной площадью. Указанная в договоре площадь - абсолютная выдумка Застройщика. Квартир, с указанными в ДДУ характеристиками, нет ни в одном официальном документе. То есть чистейший обман покупателя.
Да потому что если прирост составит больше 5% - это уже будет прирост площадей, с которым есть все шансы не получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Градостроительный кодекс РФ). Потому заложен прирост в 4%. Чтобы еще и реальный прирост влез в эти допустимые 5%.
Являются ли законными действия Застройщика при внесении ложных площадей в ДДУ? Нет, не является. Это грубейшее нарушение требований ГК РФ, ЗоЗПП и 214ФЗ.
214ФЗ однозначно гласит, что площадь в ДДУ должна соответствовать проектной декларации. А в проектной декларации площадь должна соответствовать тому, что указано в проектной документации. Из логики, которую знает каждый школьник, что если А=Б, а Б=В , то А=В. То есть площадь в ДДУ должна быть равна той, что указана в проектной документации. Тем более, что ДДУ содержит не только сухую цифру площади, но и экспликацию квартиры с характеристиками каждого помещения в квартире. Этой информации нет в декларации. Зато есть в проектной документации. Никакой другой площади в ДДУ указано быть не может. Только площадь, предусмотренная проектом.
ГК РФ, как и ЗоЗПП гласят, что характеристики товара должны быть достоверны. Что продавец обязан сообщить достоверные характеристики товара покупателю. Единственной достоверной площадью квартиры на момент заключений ДДУ является площадь, предусмотренная проектом. Все остальные площади, отличные от проектной - фантазии застройщика и наглый обман.
Основной законный документ о характеристиках квартир на момент заключения ДДУ - проектная документация, прошедшая экспертизу. Если застройщик после получения разрешения на строительство решил внести изменения в планировки, какие-то решения, которые приведут к изменению площадей - он должен провести повторную экспертизу проекта. А если в отношении квартиры уже заключен ДДУ - уведомить участника долевого строительства. Но в случае ЖК Охта Хаус никаких изменений в площадях квартир не было.
Исходя из этого часть жителей решила, что надо бы посмотреть ту самую проектную документацию. И, пользуясь своим правом в соответствии с ФЗ 214 ст 21 - попросили Застройщика предоставить для ознакомления проектную документацию. Ознакомиться было, конечно, непросто... А потом вообще застройщик решил отказывать в ознакомлении с формулировкой о злоупотреблении правом на ознакомление. То есть закон никаких ограничений не вводит ни по количеству попыток ознакомления, ни с объемом документов проектной документации, а Застройщик вводит. Комитет по строительству тут поддерживает Застройщика, считая, что интересы Застройщика важнее прав участников долевого строительства.
Походы в офис к застройщику для ознакомления с проектной документацией, на основе которой составлен ДДУ, начинались с демонстрации чудесных документов. В них творятся чудеса. Математика не работает. Правда эти документы не являлись проектной документацией, но Застройщик настойчиво их демонстрировал жителям, чтобы показать, что никто никого не обманул. Ловкость цифр и никакого обмана. И даже в шапочке поставил, что Стадия П и подписи согласований нарисовал. Интересно, подписантам не стыдно в таком документе подпись ставить?
Так, например, размер правого нижнего помещения правильной прямоугольной формы указан на рисунке 3200см*4890см. Простое перемножение показывает площадь 15,65кв.м. но у застройщика тут написано 15,06. А давайте сверим 15,65-4% = 15,024. Ну почти 4%
Возьмем правое верхнее помещение тоже правильной прямоугольной формы
4100*3200 = 13,12. А у Застройщика на картинке 12,82. Итак. 13,12-4%=12,6... и снова те самые 4%
И да, расчетные площади данных помещений совпадают с цифрами, указанными в самой проектной документации. Рисунок будет еще чуть ниже.
картинки с ложными сведениями, демонстрируемые Застройщиком (Кстати, в GloraX застройщик рассылает сейчас жителям что-то подобное)
Правда когда сам застройщик всё-таки открыл проектную документацию, прошедшую экспертизу - оказалось, что площади то не те, что в договоре. Объяснить как же так получилось - не смог никто из профильных сотрудников компании Застройщика с 30-ти летним опытом строительства. Да и зачем им это... им все равно никто ничего не сделает.
та же квартира, что на картинке выше, но из проектной документации
Как думаете, может ли простой гражданин при заключении договора покупки квартиры получить сведения из проектной документации? Конечно же нет. Кто ж ему даст ее для ознакомления?! Да и сколько простых граждан способны разобраться в проектной документации, чертежах, обозначениях? Очень мало. Гражданину доступна только проектная декларация, которая публикуется в ЕИСЖС (наш.дом.рф). В проектной декларации все просто - Номер квартиры, этаж, число комнат и площадь квартиры.
Но и тут Эталон ЛенСпецСМУ поступил красиво - внес недостоверные сведения в проектную декларацию. Чтобы уж совсем наверняка никто не узнал, что имеет место обман простого наивного гражданина. Причем сведения в декларацию внесены так, чтобы сумма площадей квартир, указанных в декларации, при автоматическом подсчете составила значение, которое указано в разрешении на строительство и в характеристиках проекта (но это немного другая история).
Казалось бы, при подаче проектной декларации в Комитет по строительству проводится проверка сведений, содержащихся в ней на соответствие проектной документации. По результатам проверки выдается заключение о соответствии проектной декларации. Но... то ли разгильдяйство, то ли какие-то возмездные воздействия на очи должностных лиц, то ли просто добрые отношения, построенные на доверии Комитета к застройщику, но достоверность площадей квартир в проектной декларации в комитете никто не проверил и не выявил. Зато заключение об их соответствии выдается. Ну а почему бы и нет.
Кстати, это заключение дает право застройщику на привлечение денежных средств дольщиков. Нет заключения - нельзя законно привлекать средства дольщиков. А привлечение денежных средств без имеющихся заключений является незаконным и там ого-го какие штрафы.
Прокуратура, кстати, признала, что такое заключение в случае с ЖК Охта Хаус выдано необоснованно, так как соответствия-то нет.
А за недостоверные сведения в проектной декларации, которые были выявлены благодаря обращениям простых граждан, а не действиям должностных лиц - Эталон пополнил бюджет города на 400 тысяч рублей в виде штрафа. Жаль только Барановский ускользнул - прошли сроки давности для привлечения к ответственности.
Фрагмент из определения прокуратуры
Получается, что застройщик привлекал денежные средства дольщиков, имея для этого заключение о соответствии, выданное необоснованно. По сути, полученное обманным путем. Но это не повод Комитету по строительству рассматривать это, как нарушение. Ведь на момент привлечения денег Застройщиком данное заключение не было признано выданным необоснованно. Значит что? Значит всё законно :)
Продолжим. Застройщик известный, опытный, всё знает. Даже знает, что 214ФЗ создан для защиты участников долевого строительства, их прав, их средств, их интересов. Ведь для этого даже есть процесс государственной регистрации ДДУ не где-то, а в органах Росреестра. В процессе этой регистрации Росреестр проводит сверку сведений, указанных в ДДУ. Проверяет, что ДДУ заключен в соответствии с законом, что не обманывает Застройщик Дольщика. Для чего вместе с первым ДДУ Застройщик предоставляет поэтажные планы для жилого дома, где отображены характеристики отдельных помещений, на которых отображены площади квартир.
Но и тут Эталон ЛенСпецСМУ все предвидел и знал (30 летний опыт строительства - это не про строительство, а про пути обмана и обхода) - подал в органы Росреестра поэтажные планы с ложными данными о площадях. Причем подобрано все так, что эти площади соответствуют данным, указанным в проектной декларации. Чтобы при сверке Росреестром никто не выявил ложность площадей в ДДУ и договоры долевого участия прошли регистрацию. Ведь Эталон знает, что Росреестр не уполномочен проводить проверку достоверности сведений в поданном поэтажном плане. Что тоже странно с точки зрения деятельности Росреестра, как гаранта законности и чистоты сделки.
Если вы думаете, что Комитет по строительству СПб, который обязан следить за соблюдением требований 214ФЗ, будет на стороне дольщиков - то, увы. По результатам обращений в Комитет - причиной, по которой застройщик 3 года подавал проектные декларации с ложными данными - это просто формальное отношение Застройщика к заполнению. Комитету совершенно неинтересно, когда Комитету рассказывают о том, на что влияет недостоверность сведений помимо обмана дольщиков. Им хватает того, что итак то привлекли к ответственности Застройщика. То, что имел место большой обман от Застройщика - Комитету всё равно. Не для того они там все сидят.
А то, что площади в договорах долевого участия не совпадают с проектными характеристиками в нарушение требований 214ФЗ - так то неверное толкование дольщиками условий и положений их договоров долевого участия. Комитету это неинтересно. Негоже Правительству СПб интересы граждан защищать. Интересы застройщика защищать интереснее. Выгоднее, наверное.
результат рассмотрения обращения о нарушении требований 214ФЗ Комитетом по строительству.
Так что не надо надеяться на то, что Правительство СПб (Комитет по строительству, Служба ГАСН) будет защищать простых граждан, а не Застройщиков, которые вовсю лгут в официальных документах. А выявить это могут почему-то только простые граждане, а не ответственные за это в Правительстве должностные лица. Ну или лица эти просто заинтересованы в том, чтобы ничего не выявлять - ведь если выявят, то придется что-то предпринимать, признавать, что есть нарушения. А это не в их интересах.
Для чего этот пост?
А чтобы Покупатели квартир были готовы к тому, что как минимум Эталон ЛенСпецСМУ, не смотря на известное имя, внушающее доверие, может вас так легко обмануть - указать в договоре долевого участия заведомо ложные площади квартиры. А по окончании строительства ваша квартира "вырастет" на 3-4 метра, а не на 0.5-1, как обычно при строительных погрешностях. Поведетесь на низкую цену на этапе покупки - получите цену выше рыночной.
А доплаты за эти метры в ипотеку уже не засунуть. Придется тратить отложенное на ремонт или брать еще один кредит.
Автор лично жалеет, что повелся в свое время на известное имя компании Эталон ЛенСпецСМУ и низкую цену жилья. Из-за чего не купил квартиру в другом ЖК, где разница составляла порядка миллиона рублей (на 2019 год), но более выгодном расположении. После доплат в 320 тысяч разница стоимости между квартирами оказалась не такой уж и критичной, чтобы выбрать Эталон для покупки.
Данный обман помимо того, что предложение с ценой ниже выглядит привлекательнее на рынке - имеет под собой еще одну цель. А именно снизить объем благоустройства, который застройщик обязан обеспечить по нормам Землепользования и Застройки. Но об этом в следующем посте. И да, снова на примере Эталон ЛенСпецСМУ. Ведь вся их документация и экспертизы у нас на руках.
Если же вам кто-то скажет, ну вы же покупаете по договору столько то метров за столько то рублей, чего вам не нравится - дайте ему подзатыльник.
Вы покупаете квартиру. Квартиру согласно проекта. Вы не просите "отмерить мне вот на этом этаже 54м по цене 100 тысяч за метр и вот на этом этаже 35 по цене 120 тысяч за метр". Объектом сделки является квартира. И Застройщику на момент формирования цены известны все ее проектные характеристики. То есть имеет место обман покупателей в чистейшем виде.
Судя по всему, данный механизм обмана постепенно внедряется у других Застройщиков. О чем говорят новости о Жемчужине и Глораксе. Но Госстронадзору, Комитету по строительству и Правительству СПб плевать, что в их городе творится обман, который они должны бы выявить в силу своих полномочий.
Вот вам новость про тот самый ГосСтройНадзор, который выдает все разрешения. Который подтверждает, что все документы у Застройшика соответствуют нормам и обязательным требованиям. Их подпись подтверждает, что вся документация - корректная, а Застройщик - честный, что всё по закону. Тот случай, когда Государственный Надзор надзирает над тем, чтобы нарушения были надежно скрыты и не были выявлены. Застройщики могут спать спокойно - Правительство СПб их защитит в случае, если жители СПб захотят, чтоб все было по закону.
