А мне риэлтор сказал, что все так делают
Извиняюсь, если кто-то из добросовестных риэлторов воспринял картинку на свой счёт, но это самая частая фраза, которую слышу, когда налоговая начисляет большие суммы налогов или отказывает в возврате налога за покупку квартиры. К риэлторам, которые защищают интересы заказчика это никак не относится. Ну, просто надо же заказчику кого-то обвинить, когда сам недосмотрел, забил болт, напортачил)
Итак, какие пункты в договоре для налоговой будут основанием для отказа в предоставлении вычетов или для начисления дополнительных налогов?
Неотделимые улучшения.
Налоговый вычет предоставляют только на покупку жилых помещений, а конкретно: домов с участком, квартир, комнат или долей в этой недвижимости. О каких-либо льготах на «неотделимые улучшения» в налоговом кодексе не сказано ничего. Тем более, что налоговики особо тщательно проверяют такие договоры, так как довольно часто этот пункт включают в договор с целью уклонения от уплаты налогов при продаже недвижимости. Уклоняться, правда получается далеко не всегда, но об этом начинают задумываться позже.
Что может быть в худшем случае: Вам не предоставят вычет при приобретении жилья и по уплаченным процентам на приобретение жилья. А если в дальнейшем это помещение решите продать, то в расходы для снижения суммы налога нельзя будет включить стоимость неотделимых улучшений, то есть надо будет заплатить 13% (или 15% с 2025 года) от стоимости неотделимых улучшений.
Нет расписки или платёжного документа.
Вторая частая ошибка – в договоре нет пункта, что «деньги переданы» до подписания договора и нет расписки о передаче денег. Наиболее популярное объяснение от недобросовестных риэлторов
Варианты, когда такое случается:
в договоре сказано, что деньги будут переданы через какое-то время после подписания договора через аккредитив, эскроу, сейфовую ячейку и прочие подобные способы, когда присутствие покупателя не обязательно для списания денег. Также часто не покупатели не получают платёжное поручение, что деньги, полученные в кредит, были получены продавцом недвижимости.
Что будет в худшем случае: не предоставят вычет или полностью (редкая ситуация, когда могут быть сомнения, что сделка была завершена), или не предоставят вычет по той сумме, на которую нет расписки или другого платёжного документа. При продаже будет дополнительный налог в размере 13% (или 15% с 2025 года) от суммы, на которую нет расписки.
Не выделена стоимость каждого объекта.
Третье упущение – продают дом с земельным участком и в договоре есть общая стоимость сделки, но не написано, сколько стоит отдельно дом и отдельно участок.
При продаже такого имущества до истечения минимального срока владения, надо будет отчитаться о продаже каждого из объектов отдельно. При этом невозможно будет подтвердить фактические расходы на каждый объект, так как неизвестно, сколько именно стоил дом, а сколько участок. То есть вычет будет предоставлен в минимальном размере (обычно – 1 миллион рублей, если продавали не долю в собственности и не было продажи другой недвижимости в этом же календарном году).
То же самое относится и к хозяйственным постройкам (гаражам, сараям, баням, колодцам и т.д.) на земельном участке. Когда эти постройки зарегистрированы с отдельными кадастровыми номерами или были учтены в договоре покупки, имеет смысл выделить их стоимость и в договоре продажи. Конкретные цифры, как распределить стоимость – это длинная тема и подходит для отдельного видео или статьи. Посмотреть можно по этой ссылке.
Разделение и объединение недвижимости.
Недавно решилась проблема с разделом, объединением и перераспределением жилых объектов недвижимости. В законе от 08.08.2024, который действует с 1 января 2024, то есть «задним числом», разрешили менять кадастровый номер перед продажей. Ранее из-за изменения кадастрового номера перед продажей срок владения начинал отсчитываться от присвоения нового кадастрового номера, а также нельзя было уменьшать облагаемые расходы на приобретение объектов с предыдущим кадастровым номером.
Что здесь надо учитывать: при объединении объектов жилой недвижимости (квартир, домов, комнат), срок владения начинает отсчитываться от начала владения объектом, который был получен последним. Для нежилой недвижимости (гаражей, участков, дачных и садовых домов и так далее), срок владения отсчитывается от даты приобретения объекта с новым (последним, действующим в настоящее время) кадастровым номером.
Дарение объектов недвижимости перед продажей.
Следующий пункт - дарение недвижимости перед продажей. Срок владения будет учитываться не от даты начала права собственности у дарителя, а от даты, когда начал владеть недвижимостью получивший подарок. Если сделка была непосредственно перед продажей, то в большинстве случае (кроме сложно применимой льготы по статье 217.1 и редких региональных льгот), срок владения не будет превышать минимально необходимый для освобождения от уплаты налогов. Также часто в этом случае пропадает льгота при наличии единственного жилья. А сделка сама по себе налоговиками может быть признана мнимой, то есть не имеющей под собой какого-либо экономического обоснования, кроме уклонения от налогов. То есть, что хочу сказать: дарение недвижимость необходимо проводить с осмотрительностью. Подробная информация по сделкам дарения.
Приобретение другого жилья.
Не относится к договору, но прямо каждый пятый продавший квартиру так говорит:
"Риэлтор мне сказал, что налог платить не надо, если вместе с продажей старой квартиры сразу купить новую за такую же стоимость". - Нет! Нет такого закона и никогда не было. Если услышали такое – то Вам врут.
Сейчас есть редкое исключение из этого правила – для семей с двумя детьми (статья 217.1, пункт 2.1). Но подойти под все условия этой льготы довольно сложно, поэтому необходимо подробно изучать, можете ли Вы быть освобождены от уплаты налогов в этом случае.
Не указано, какая сумма кредита на что была получена.
Ещё один пункт относится не к риэлторам, а к недобросовестным сотрудникам банка, когда кредит выдают не на покупку жилья, а на покупку жилья и «прочие личные расходы», но не предупреждают о последствиях заёмщика. При этом даже не сказано какая именно сумма на что выдана. В этом случае должен быть отказ от налоговой в предоставлении вычета по процентам по кредиту (по ипотечным процентам), так как вычет предоставляется только по тем процентам по кредитам или займам, которые выданы с целью приобретения конкретного объекта жилой недвижимости.
На этом всё. Спасибо за внимание. Читайте договоры перед продажей.
