Аренда + Юридическая помощь

Основные риски и причины, по которым уже заключённый и даже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости, могут признать недействительным и аннулировать его:

• Продавец или его супруга объявили себя банкротами.

  При признании физического лица банкротом – арбитражный управляющий может оспорить в судебном порядке все сделки, совершённые должником за 3 года до признания его банкротом и все сделки после признания. Тоже самое это касается и супруга/супруги должника.

• Главная опасность и рычаг давления арбитражного управляющего – это продажа должником имущества по заниженной стоимости.

  Если квартира продана по рыночной цене, то риск признания сделки недействительной становится на много меньше.

• Доверенность, по которой продавец продаёт недвижимое имущество, представляя интересы собственника – недействительна.

  Дело в том, что при таких сделках всегда существует реальный риск того, что собственник жилья отзовёт доверенность прямо перед сделкой. В таком случае у его доверенного лица не будет полномочий на осуществления никаких действий от имени собственника. Поэтому лучше всего заключать договор на прямую с собственником жилья.

• Продавец является психически нездоровым или недееспособным.

  Нередко встречаются случаи, когда продавец является пожилым человеком и уже не в состоянии осознавать, что именно он делает. Даже если продавец не состоит на учёте в психиатрической клинике, и не ограничен в дееспособности, но его признают таковым после совершения сделки, его законный опекун может оспорить данную сделку. Однако ему придётся доказывать, что на момент совершения сделки, состояние продавца уже не позволяло ему совершать подобные сделки. Что бы минимизировать такие риски, лучше всего оформлять сделку в нотариальной форме, нотариус обязан удостоверится в том, что продавец осознаёт все условия проведения такой купли-продажи.

• Нарушение преимущественного право покупки.

  Тут уже скорее речь о продаже доли в праве собственности, например комнаты в коммуналке. Согласно закону продавец обязан сначала предложить приобрести его долю остальным долевым собственникам, а уже после третьему лицу. Если этого не сделать или продать третьему лицу дешевле, чем предлагалось остальным, сделку можно оспорить.

• Отсутствие согласия супруга/супруги на совершение сделки.

  При продажи любого совместно нажитого имущества в период брака, супруг/супруга обязаны получить согласие другого супруга на совершение такой сделки. Даже если они уже в разводе, и имущество записано полностью на одного из них, если она приобретено в период брака, без такого согласия не обойтись. В противном случае, такую сделку можно легко оспорить в судебном порядке.

• Обманутый/введённый в заблуждение продавец.

  Если вскроется что продавец совершал сделку находясь обманутым или был введён в существенное заблуждение. Сделку признают недействительной

• Мошеннические действия.

  Случай, когда квартиру пытаются продать не собственники жилья, предварительно подделав документы. Обычно они стараются как можно быстрее продать квартиру по заниженной стоимости. Если квартиру продали без ведома собственника, сделку признают недействительной в судебном порядке.

P.S. Если вы проводите сделку с недвижимостью, не поскупитесь оформить её в нотариальной форме и привлечь юриста для её оформления. Никакие расходы не стоят рисков остаться и без денег, и без квартиры.

Отвечаю на вопросы в своем Telegram-канале и ВКонтакте.

1. Сдать без риэлтора.

• Возьмите новую симку.

• Оцените Объект.

• Проведите уборку.

• Сделайте фотографии.

• Составьте описание.

• Опубликуйте объявление.
  Основные площадки - Авито и Циан.
  Если желаете с первого этапа максимально оградить себя от звонков риэлторов, размещайте объявление как посредник. Да, это платно. Но сколько стоят Ваши нервы? Это оградит Вас от стажеров, которых сажают тренировать навык холодных звонков. Вы не попадете в выборку, так как не будете отмечены как собственник. Часть агентов отсеется.
  
  В циане можно указать, что комиссия от арендатора - 0, а от другого агента - 100%. Так Вы избавитесь от тех агентов, которые ищут квартиру для арендаторов, зато сами арендаторы смогут Вас найти.
  

• Покажите квартиру.

• Заключите договор.
  
  Болванку договора можно скачать в интернете и дописать под вашу конкретную ситуацию. Можно заказать у юриста.
  Обычно договор между физлицами заключается на 11 месяцев. Если срок договора превышает 12 месяцев, то такой договор требует регистрации в Росреестре (в основном используется юрлицами с индексацией, страховками и штрафами).
  

• Получите деньги, передайте имущество.
  
  2. Сдать законно.
  В двух словах: от валютных нерезидентов принимать только безнал. Платить налоги.
  
  Платить налоги Вы можете тремя способами:
  1) патент. Рассчитывается на сайте налоговой. Оплачивается по предоплате.
  2) нпд 4% или 6% (самозанятый). Регистрироваться можно через сбер, госуслуги, Тинькофф. Чеки выписываете самостоятельно после каждого получения денег. Не сочетается с ИП на упрощенке.
  3) ндфл 13%. Декларация подается раз в год, налог оплачивается раз в год.
  
  Высчитываете что Вам выгоднее и выбираете.
  
  Всё. Поздравляю🌹 Вы - рантье!
  
  Еще я бы посоветовала застраховать гражданскую ответственность, но меня не спрашивали)