Я немного занимаюсь инвестициями, поэтому мимо покупки инвестиционной недвижки в Таиланде (а конкретно на весьма мною обожаемом Пхукете) не мог пройти. Кстати, за прошлый год куплено два проекта ;)
Пост нифига не рекламный, никаких рекламных ссылок, просто немного разъяснений максимально простым языком.
Первый вопрос, который мне задают друзья, когда с ними общаемся насчёт тайской недвижки:
- а вот я слышал, что землю в Таиланде купить нельзя, она принадлежит королю, и недвижка только в аренду?
Ну, во-первых, я считаю, что форма оформления не сильно важна, так как если государство (тайское, российское, американское, зимбабвийское и т.д.) захочет отжать твою недвижку, то оно это сделает. Например, в России был случай, когда надо было построить дорогу и мост, но человек отказался продавать свой участок с домом государству (ждал предложения цены повыше) - так через суд выкупили принудительно. Т.е. приняли решение дом снести, участок забрать, выплатить человеку фиксированную компенсацию. Дорого ли дёшево, тут не важно - выкупили. В других странах, ещё раз повторю, всё работает аналогично. Вот, скажем, пример из страны, где все улыбаются и желают хорошего дня. И это си-и-ильно не единственный пример из США.
Есть случаи, когда владельцы отказывают продавать недвижку, и дорогу/дома строят вокруг, но это невероятно редкие исключения из общей тенденции. На фото Китай.
Во-вторых, в Таиланде сейчас есть три варианта владения недвижкой: собственность, Leasehold и Freehold. Собственность особо рассматривать не стоит, так как условия ж0сткие: от 40 млн бат (сейчас 1 бат = 3 руб) инвестиций за 1 рай либо через Совет по инвестициям Таиланда по спецусловиям. Единицы измерения земли в Тае:
1 WAH (ВА) = 2 метра,
1 SQUARE WAH = 4 кв. метра,
1 NGAN (НГАН) = 100 SQUARE WAH = 400 кв. метров,
1 RAI (РАЙ) = 4 NGAN = 1600 кв. метров
Поэтому наиболее доступные варианты - Leasehold и Freehold. И тут сразу важный момент: по сути Freehold это почти то же самое, что покупка жилой недвижимости в России, только называется иначе и работает чуть-чуть по-другому. Подробнее:
Lease - аренда, от него же лизинг (покупка в аренду с последующим выкупом). Hold - владение. Ну и Free - свобода. Итого: Leasehold - арендное владение и Freehold - свободное (=полное) владение. Говоря по простому - в Leasehold недвижка у тебя в аренде (например) на 30 лет с правом почти неограниченного продления до 99 лет за раз, в Freehold недвижка просто принадлежит тебе, как, например, квартира в многоквартирном доме (МКД) России. Тут сразу же проведу аналогию - думаю, у многих читателей есть квартира в России. А владеете ли вы земельным участком под ней?.. )))
То есть, приобретение квартиры в России и в Таиланде (в Freehold) - это почти одинаковые истории. Основная разница - собственники квартир в российском доме могут оформить землю под домом и на прилегающей территории на себя (в общую собственность), а в Тае сделать это крайне сложно или невозможно. Аналогичная история с частными домами - в Freehold ты владеешь домом, а земля под ней и прилегающая территория в долгосрочной аренде с правом почти неограниченного продления (т.е. в Leasehold). В России землю под своим частным домом (+прилегающая) можно выкупить или оформить в собственность.
В общем-то всё. В остальном - купленные в Freehold тайская квартира/дом будут в точно такой же собственности, как квартира или дом в России. Можно свободно распоряжаться: продавать, сдавать в аренду, дарить, наследовать, делать любые ремонты (но также как в России, не влияющие на безопасность других, т.е. ограничена или запрещена переделка несущих конструкций).
А вот Leasehold - история другая, в России аналогов можно сказать нет - если не считать обычную нашу аренду жилья, в которой нет права неограниченного продления. В Leasehold и квартира, и частный дом - всё в долгосрочной аренде с правом почти неограниченного продления до 99 лет за раз. Почему пишу "почти", потому что иногда бывает разное, но - отмечу - крайне редко. Это как с принудительным выкупом из-за строительства дороги. Обычно всё-таки - защищаемое законом неограниченное продление без всякого "почти".
Земля под домом в Leasehold может быть либо в аренде лизхолдера, либо в аренде/собственности застройщика или управляющей компании. Тут возможны варианты, но на само жильё они особо не влияют.
Плюсы и минусы Leasehold:
- ты арендатор, соответственно, все решения по общему имуществу МКД принимает управляющая компания, а у тебя может быть будет право голоса
- существенный ремонт - только с разрешения УК (в частном доме, обычно, только внешние изменения с разрешения УК, чтобы не разрушать единую картину, например, коттеджного поселка)
- в МКД могут быть ограничения по содержанию домашних животных, шуму после энного времени, по приему гостей и т.п.
- немного сложнее сделки с арендной недвижкой: продажа, наследование и т.п. (но именно что немного)
- хуже будут условия, если, например, захочешь взять в банке кредит под залог этой недвижки
+ никаких расходов на землю (всё на УК)
+ покупка в Leasehold обычно дешевле, чем в Freehold (как правило, на 5-10%)
+ т.к. недвижка считается в аренде, на неё не платятся налоги, в т.ч. не берётся налог с продажи, и за сдачу её в аренду можно получать оплату "в чёрную" ))
Итого по п. 2: покупка недвижки с инвестиционными целями - лучше в Leasehold, покупка для себя - лучше в Freehold. Но тут основная суть именно в "манипуляциях" с налогами, сдачей в аренду и перепродажей )) Если ещё проще: Leasehold будет немного дешевле, чем Freehold. А именно право собственности в обоих случаях защищается одинаково и "отжать" квартиру/дом, что в Leasehold, что в Freehold нельзя (исключение - см. п. "во-первых" выше).
Ну, жить в Таиланде или нет - тут каждый должен решать сам. Есть свои плюсы и свои минусы.
А с точки зрения инвестиций - недвижка в Тае выглядит очень интересно. Тайский бат входит в топ самых устойчивых валют, его стоимость за последние 10 лет практически не менялась. Недвижка в основном только дорожает. Довольно низкие налоги при перепродаже (1-2%). За исключением ковидобесия почти постоянный приток туристов (для сдачи в аренду), напомню, за стабильную валюту (обычно 3-7% в год).
Кроме того, есть довольно выгодный спекулятивный вариант покупки-продажи, если денег немного. Пример приведу с условными цифрами, только чтобы была понятна технология.
Дома в Тае строятся 2-3 года, за время стройки цена увеличивается также в 2-3 раза. На стадии земельного участка или фундамента дом в Тае продается за 100 млн. рублей. Но у инвестора столько нет, есть только 5 млн. от продажи бабушкиной однушки. Инвестор заключает контракт на покупку дома за 100 млн, где прописан первый взнос 1 млн, по 1 млн каждые 3 месяца в первые 2 года и после постройки полная оплата. Через год инвестор выплатил свои 5 млн, всё ещё строящийся дом подорожал минимум на 20%. Так как уже построенный дом будет стоить ещё дороже, инвестор по переуступке продаёт свой договор и получает за год свои 5 млн +20%, т.е. всего 6 млн. Причём получает эти деньги инвестор уже в валюте и к общей сумме добавляется рост курса за год. 20% в валюте за год - это ОЧЕНЬ хорошо. Причём тут всё весьма безопасно, риски крайне малы (по сути только что-то вроде войны или второй пандемии).
Где посмотреть цены: Маркетплейс в запрещённой Мордокниге, тайский сайт недвижки https://www.fazwaz.com/ (что-то типа нашего Циана) и сайты застройщиков.
По ценам вынесу из комментов:
На Пхукете виллы от 34-35 млн. бат (~100 млн. руб.) на стадии земли или котлована, апарты от 3 млн. бат (~9 млн. руб.) до 20 млн. бат (~59 млн.руб.). Встречаются дешевле и дороже, но самый распространённый прайс на апарты 5-9 млн. бат (~15-27 млн.руб.). Квадратуру не помню, очень примерно - виллы 500-700 кв.м. (дом+участок), апарты 50-70 кв. "однушка", 80-120 кв.м. "двушка" (2 спальни + кухня и санузел или 2 санузла). Плюс, если это апарты, то в комплексе обычно есть спортзал и общий бассейн. Вилла почти всегда с бассейном.
Резюме: напомню, что я в посте ничего не продаю, просто постарался объяснить, почему мне, как инвестору, интересен рынок недвижимости Таиланда и Пхукета в частности. Есть и другие инструменты инвестирования, в т.ч. российская недвижка и т.д. У каждого инструмента есть свои нюансы, в том числе и тут нужно разбираться что за недвижка, что за застройщик, какие у него документы, какая локация стройки и т.д.
