Покупка квариры

1. Рассрочка – это договор с застройщиком, по которому оплату можно внести не сразу, а по оговорённому графику платежей в течение нескольких месяцев или лет.

Срок предоставления рассрочек колеблется от 1 месяца до 10 лет, а самые популярные варианты — от 6 месяцев до 2 лет. Как правило, сначала покупатель оплачивает первоначальный взнос, как и при обычной ипотеке, около 15–50% от стоимости квартиры, а оставшаяся часть вносится равными частями в течении оговорённого срока или одним платежом уже перед сдачей дома. У каждого застройщика условия отличаются, но основные параметры — это короткий срок и существенно больший, по сравнению с ипотекой, размер регулярного платежа.

Есть и совершенно чудные комбинированные варианты:

-  покупателю предлагают рассрочку, которую он затем переведет в ипотеку в расчете на снижение рыночных ставок по истечении срока рассрочки;

- парам, которые ожидают ребенка, предлагают рассрочку сроком на 9 месяцев с ежемесячным платежом, равным платежу семейной ипотеки со ставкой 6%. Делается это с прицелом на то, что после рождения ребенка остаток суммы по договору рассрочки будет переведен в семейную ипотеку. 🙈

Основные риски рассрочки – в высоких по сравнению с ипотекой суммах платежей. Если покупатель неправильно рассчитал свои возможности и не собрал вовремя нужную сумму, ему как минимум придётся заплатить штраф, а продолжительная задержка платежей может закончиться расторжением договора и потерей как квартиры, так и денег. Также цена на одну и ту же недвижимость может быть выше при оплате в рассрочку, чем при покупке за полную сумму (даже по ипотеке).

Застройщики сильно ограничены в применении рассрочек с точки зрения проектного финансирования и необходимости поддерживать уровень покрытия на эскроу-счетах, чтобы держать ставку проектного финансирования на низком уровне.

2. Субсидированная ипотека от застройщика – это договор, при котором девелопер платит банку комиссию за понижение ставки. Кажется, «вот здорово!», но расходы все равно ложатся на плечи покупателя – в виде завышенной стоимости квартиры, в среднем на 20%. Такая схема несет риски для всех сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры – останется должен банку, продав жилье по рыночной цене.

3. Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Причем первый транш может быть символическим, например 100 руб., а платеж в месяц — 1 руб. С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров.

При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, и резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью. Кроме того, при траншевой ипотеке застройщик, как правило, завышает стоимость жилья.

4. Ипотека с аккредитивом подразумевает, что часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства. Как предупреждает ЦБ, аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован, что создает дополнительные риски: в случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

5. Ипотека с кешбэком – часть суммы в составе первого взноса возвращалась покупателю после сделки. Это несло риски для банка и для самого заемщика. Последний мог переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.

Однако, с целью защиты интересов заемщиков и минимизации высокорискованных схем на рынке ипотеки ЦБ  разработали для банков специальный стандарт, который с 01.01.2025 г. ввёл запрет на субсидированную ипотеку от застройщика, аккредитивы при покупке жилья и ипотеку с кешбэком. Банки также не смогут получать комиссию от самих заемщиков за пониженную ставку по ипотеке с 1 июля 2025 года. Для застройщиков первые месяцы действия стандарта станут самыми сложными, пока совместно с банками им придётся адаптироваться под новые ограничения, искать лазейки и реализовать новые легитимные схемы стимулирования спроса. Ожидается и появление новых схем на рынке – например, застройщики станут предлагать аренду квартиры в готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита и бонусные программы, не связанные с кредитом напрямую.

Текущая версия ипотечного стандарта не касается популярной сейчас на рынке новостроек рассрочки и траншевой ипотеки, соответственно, следует ожидать их более активного использования после запрета на субсидированную ипотеку от застройщика, аккредитивы при покупке жилья и ипотеку с кешбэком.

Не могу не отметить, что пока ЦБ думает, как снизить риски для покупателей и стабилизировать рынок и цены, в правительстве ищут способы поддержать застройщиков и стимулировать спрос на жилье. Например, в ответ на вопрос, как власти намерены поддерживать отрасль, Заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, выступая в Совете Федерации 20.11.2024 г., ответил: «Мы на сегодня разрабатываем альтернативные механизмы финансирования. Например, я буду точно выходить с предложением в Думу и в Совет Федерации ввести законодательное право о рассрочке от застройщика». «Сегодня у нас, когда застройщик дает рассрочку, если ему не платят, он человека выселить из квартиры не может. Поэтому они рассрочку не дают. Если банки дают ипотеку, им не платят, то они могут забрать квартиру. Застройщик этого не может. Простая, казалось бы, вещь. А сегодня будет большое количество непроданных квартир, так пусть в рассрочку дают — и людям будет лучше». Главное не уточнять, каким людям будет лучше, если начнут неплательщиков выселять 😁

Драйвером роста ипотечного рынка в 2025 г. станет семейная ипотека, доля которой в 3 кв. 2024 г. в ипотеке с господдержкой составляла 71% (доля ипотеки с господдержкой в общих продажах – 59%), особенно учитывая снятие лимитов на конкретные банки и изменении ее условий в 2025 году.

Резюмируем. Несмотря на вмешательство ЦБ, основные схемы у застройщиков – рассрочка и траншевая ипотека – останутся, и, более того, их использование будет расширяться. Также застройщики, безусловно, будут искать новые схемы и легальные обходы ограничений собственной субсидированной ипотеки. Главным источником поддержания продаж в 2025 г., тем не менее, останется семейная ипотека.

Чтобы не пропустить следующие статьи, а также получать полезные аналитические материалы в Excel, подписывайтесь на Телеграм-канал DomAnalyticsInfo.

P.S. Если статья вам понравилась, и вы хотите продолжения серии, ставьте, пожалуйста, лайк! 🙂

Ей бы до дома доехать ребенка и деньги в поезде не проебав, а вы предлагаете поуправлять целым проектом, где замешана куча людей, не всегда заинтересованных в успехе этого проекта, а иногда и наоборот, заинтересованных, чтобы трубы остались как есть.

Советчицы блин.

в первый же вечер начала уборку, и убрала все аромалампы, расставленные по всем комнатам. И открылся прекрасный аромат канализации. Ночь не спала, плакала. Утром обошла соседей, да, действительно, запах есть всегда. Дом старый, каналья прогнила. Плюсом она ещё оказалась под окнами квартиры.

Почему не обошла соседей ДО покупки? Почему не осмотрела дом ДО покупки? Почему не взяла помощь опытного консультанта?

Как всегда бедняки экономят не на том и из-за этого залетают

На сделке подписывали договор, и были составлены акты приема передачи, но не подписаны. Сейчас оказалось, что на самой сделке мне подсунули договор, где прописано, что актов не будет.

Опять виноваты другие. Почему не читала сама договор? С ребенком возилась вместо того, чтобы внимательно делать серьезное дело.

Утром едем в сбер с продавцом, но они скорее всего заставят писать меня расписку на эти 50 тысяч. Какой то развод. Ладно, я эти 50 им напишу.

... а потом не отдам, да?... А в чем развод? Сама смотрела квартиру. Сама подписала договор. Сама отказалась от сделки. Неустойка - это нормально при отказе от сделки.

Пришлось перевести продавцу 100 тысяч прям в кабинете, где проходило расторжение сделки.

Я бы на месте продавца сделал бы тоже самое. И риэлтору из этих денег ничего бы не дал за то, что пустила в квартиру раньше срока. Вам еще повезло.

Но Риэлтор вообще была против расторжения, она так и говорила по телефону, что эту квартиру никто не купит. Ну только такая лошара, как - я, разумеется.

Правильно говорила. Вас еще разведут на ваши деньги. Потому что ими распорядиться надо с умом, а вы хаотично бегаете и решаете серьезные дела как бог на душу положит.

В общем, отделалась малой кровью, скажем так. Чему безмерно рада. Урок получила, надеюсь усвоила.

Хотя бы выводы правильные сделала. Уже что-то.

Подытожу. Для меня не все в жизни измеряется деньгами. Скорее наоборот. Я спасла своего ребенка от этой чертовой канальи и безмерно этому рада.

Ну как же не всё? Даже глупость автора исходного поста измерили - 100К рублей + расходы на поездку. По итогу в голове у дамы - куча неумных мыслей.

Делала бы всё с умом - ситуация не возникла. И никого не спасла. Сначала влезла сдуру в жопу, потом с потерями вышла.

Совет: найти хорошего риэлтора (своего). В вашем случае его услуги будут обоснованно оплачены. Потому что сами вы эти деньги в итоге потеряете или возьмёте какой-нибудь неликвид.

Вот пример, почему бедным и глупым нельзя доверять серьёзные дела. Напортачат на ровном месте и потом еще буду считать себя героями.

Очевидно, что 12% больше чем 7.18%. Банк зарабатывает - никогда такого не было и вот опять. Он прокрутит деньги, которые возвращаются от тебя - выдаст новые кредиты под частичное резервирование, продаст страховки, продаст квартиры должников по цене выше остатка долга, короче банк свое возьмет.

Тут я напоминаю, что цель это получить выгоду, а не «опрокинуть» банк, пусть себе зарабатывает.

Перерасчет с дисконтированием по инфляции

Тут я немного упростил, все же есть нюанс. Нужно считать, учитывая дисконтирование по инфляции от каждого платежа, часть денег мы отдаем в начале когда они имели большую ценность, часть в конце когда инфляция уже отожрала свой кусок от платежа. Я же посчитал так будто мы отдаем все деньги разово в конце срока, что слишком выгодно. Надо понимать сколько мы отдаем в реальной стоимости на начало ипотеки.

Но если посчитать каждый платеж так как будто мы платим реальной стоимостью на сегодня, то выходит, что взяв 1млн мы отдадим банку 1,42млн (в деньгах сегодняшних), то есть мы переплатим за квартиру 42% от реальной стоимостои, что конечно хуже, но учитывая, что вы получаете квартиру и живете в ней или сдаете это все еще очень даже хорошо и вовсе не 3 квартиры как пишут в интернете. Напоминаю, что это при ставке в 12% годовых.

В чем моя выгода?

Есть поверье, что на долгосроке квартиры в среднем дорожают на рост инфляции. В конце у нас будет квартира, которая подорожала на 300% в номинале и осталась в реальной стоимости такой же. Да вы переплатили 42% реальных денег, но добавьте % если вы будете ее сдавать и сравните если бы вы просто держали деньги на руках или рисковали ими.

...

Кто-то спросит почему я беру 12% за ипотеку, щас вон какие ставки конские? Да, сейчас ставка не для того, чтобы ипотеки брать, но когда-то мы вернемся из нее в приемлемую, так что думаю можно порассуждать о выгодности ипотеки в "нормальных условиях"

Если вас заинтересовала статья - заходите в телеграм на мой канал 😁 Пишу про экономику, деньги и крипту, с инженерной рациональностью, цифрами и логикой. Недавно вот альтсезон исследовал...
Также давайте дружить в твиттере, там оперативно пишу о разном финансовом и не только.
Всем рад❤️