Большинство собственников в многоквартирном доме не юристы. Поэтому думают, что не смогут сами составить договор управления домом. Результат - соглашаются на кабальные условия управляющих компаний, которые им с радостью подсовывают свой "типовой" договор. Утверждая при этом, что его никак нельзя менять.
На самом деле это не так, и составить свой договор не так сложно, как кажется на первый взгляд.
Семь лет назад, когда собственникам моего дома пришлось выбирать новую управляющую компанию, найти договор, отражающий интересы собственников было не просто. Пришлось перелопатить жилищный кодекс, постановления правительства и другие нормативные документы в сфере управления многоквартирными домами. Даже консультировалась со специалистами государственной жилищной инспекции. Главное, чтобы наши "хотелки" не противоречили законодательству. Тем, кто хочет сейчас разработать свой договор, предлагаю взять за основу нашу разработку и немного подкорректировать его под нужды своего дома.
Договор управления моего дома вместе с приложениями легко найти в обсуждении "образцы документов", запись от 6 марта 2015 года на страничке Клуба председателей советов мкд Вконтакте
Отмечу самые важные моменты, включенные мной в основной документ дома:
1. Договор подписывается между УК и собственниками дома в моём лице, в качестве их уполномоченного представителя (на основании решения общего собрания и простой письменной доверенности). Это позволяет не тратить лишней бумаги и времени на подписание с каждым собственником. И в тоже время можно применить тактику предварительных гарантий заключения договора на наших условиях со стороны УК.
При этом предусмотрено право каждого на получение от управляющей компании заверенной копии договора.
О чем я? Многие советы домов сталкивались с откровенным обманом со стороны некоторых недобросовестных управляющих компаний при заключении договора. До тех пор, пока их не выбрали управлять домом эти УК говорили, что согласны на любые условия собственников и готовы подписать любую бумагу. А как только права управления домом получены - идут в отказ и под разными предлогами навязывают жителям свои условия. Гарантией от такого обмана в этой ситуации может быть только одно - предварительное подписание УК проекта договора собственников ещё до принятия решения на общем собрании. При положительном решении собственников выбрать данную компанию управлять своим домом, уполномоченному лицу остается только поставить свою подпись и договор между сторонами заключен.
В моём доме такой способ заключения договора себя полностью оправдал.
2. Чтобы защитить собственников от отписок УК ("денег на доме нет и поэтому ничего делать не будем") мы включили положение, обязывающее управленцев выполнять работы на доме даже в случае, если на лицевом счёте дома недостаточно средств (п.3.1.1 Договора).
Подстраховались от оплаты за некачественные работы управляющей компании, обязав виновницу не учитывать стоимость таких работ на лицевом счёте дома, незамедлительно устранить за свой счёт все недостатки, а также сделать жильцам перерасчет (п.3.1.2 Договора). Эти положения неоднократно использовались мною на практике. За неоказанные или некачественные услуги жители получали назад свои деньги.
Мы более чётко прописали, что входит в аварийно- диспетчерское обслуживание, включив замену ламп, электрических автоматов, датчиков, светильников и другого электрооборудования.
Отдельно зафиксировали в Договоре порядок учёта доходов и расходов на лицевом счёте дома, а также подсчёта остатка как разницу между начисленной суммой всем помещениям в доме и выполненных управляющей компанией работ, подтверждённых и подписанных председателем совета дома. Это позволяет видеть реальную картину выполнения обязательств сторон по договору. Кто кому должен. Не секрет, что управленцы частенько в своих отчётах любят приписывать не выполненные работы, а остаток по лицевому счету дома считать от оплаченных жильцами сумм по факту. При этом за УК остаётся право взыскивать с должников недополученные суммы вместе с пеней. Проследить возврат этих сумм на лицевой счёт дома собственникам практически невозможно.
3. Впервые мы включили в Договор обязанность УК делать перерасчёт по статье "управление МКД" при нарушении срока информирования собственников и нанимателей об изменении размера платы за жилое помещение (п.3.1.10). Воспользоваться этой возможностью на практике нам пока не довелось.
Предусмотрели мы в Договоре и другие моменты в пользу собственников и жильцов: бесплатную выдачу всех документов и справок, возможность не оплачивать квитанции с ошибками до их исправления, обязанность направлять представителя УК не позднее 2-х часов с момента заявки на составление актов ущерба собственникам и их общему имуществу, а также некачественных жилищных и коммунальных услуг. Прописали право собственников самостоятельно составлять акты в случае неявки представителя УК в установленное время и многое другое.
4. В своём договоре я воспользовалась правом запрашивать отчёты УК в любой момент за любой период. Это даёт возможность оперативно обладать информацией о выполненных работах/ услугах УК и их стоимости. Жилищный кодекс такие отчёты предусматривает раз в год, но разрешает договором установить и другую периодичность. На практике такая оговорка не раз позволяла мне своевременно выявлять задвоения выполненных УК работ или вообще включение в отчёт того, что и вовсе не выполнялось или выполнено с браком и не принято собственниками.
5. Состав общего имущества мкд - вынесен мной в отдельное приложение. Это сделано специально, так как очень важно как можно подробнее его описать. Чтобы это сделать мы взяли ручку и бумагу, прошлись по своему дому и двору и описали все общедомовые элементы, включая те, что находятся на земельном участке дома.
Также отдельным приложением мы оформили перечень работ и услуг управляющей компании. Это позволило более детально расписать как сами работы, так и их стоимость. Особенно нам было важно определить стоимость аварийно - диспетчерской службы. На практике мы неоднократно сталкивались с тем, что недобросовестные УК с целью присвоения неосвоенных денег собственников списывают их на аварийно- диспетчерское обслуживание без всякого обоснования. Было даже, когда эти суммы доходили до половины всего размера платы за жилое помещение. Поэтому нам так важно зафиксировать в договоре стоимость данной услуги.
Кроме того, детальная расшифровка стоимости каждого вида работ и услуг управляющей компании, в том числе работы аварийки, даёт нам возможность требовать перерасчёт при их некачественном выполнении.
6. Ну и конечно же самый главный вопрос - денежный.
Размер платы мы утвердили фиксированный, предусмотрев порядок индексации. Здесь мы решили ориентироваться на муниципальный тариф для нанимателей. Вернее, на размер его изменения. В этом случае мы предусмотрели корректировку расшифровки платы и подписание изменений к договору.
Предусмотрели мы и обязанность управляющей компании передать оплаченные средства собственников за невыполненные работы при смене УК новому управленцу, а все оригиналы документов дома хранить у председателя совета МКД.
Чего нет в моём договоре и что нужно туда добавить?
Время идёт, законодательство меняется и наш договор также нуждается в обновлении. Например, считаю необходимым внести пункт о том, что все неиспользованные по окончании года средства собственников (в том числе экономия) переносятся на следующий год для проведения работ в доме согласно утверждённого советом дома плана. Это связано с тем, что управляющие компании получили право присваивать себе в виде "экономии" часть жилищно-коммунальных платежей жильцов.
Ещё один немаловажный момент также нуждается во включении в договор. Это гарантия УК на выполненные работы. Практика показывает, что в погоне за "экономией" управляющие компании часто жертвуют качеством материалов и квалификацией работников. В результате только что сделанные крыши текут, штукатурка отваливается, краска преждевременно слезает и т. д. Чтобы не оплачивать одну и ту же халтуру повторно каждый год считаю необходимым включить в договор гарантийные обязательства УК сроком от года до трех лет в зависимости от вида работ.
Также давно назрела необходимость повысить качество работ УК путём включения в договор обязательных для неё норм о праве собственников находить своего подрядчика для выполнения на доме тех или иных работ и обязанности УК заключить с ним договор с такими же гарантийными обязательствами.
Те, кто прочитал мой договор, наверно заметили, что практически в каждом разделе включены расширенные полномочия совета дома и председателя совета. Даже есть отдельное приложение с Положением о Совете МКД.
Почему так нужен собственникам совет дома и зачем им нужно давать больше прав - это отдельный разговор.
Об этом я расскажу в моих следующих статьях.
Оригинал статьи по ссылке
