Аренда + Инвестиции

Halyk Bank

Халык банк, крупный банк Казахстана, условный сбер, банк до сих пор стоит ниже капитала

P/B 0.77

P/E 2.7

Сколько ещё банки будут стоить ниже капитала или есть вопросы к качеству активов? Помнится, Орловский покупал их акции давно, вышел ли - неизвестно

Kaspi аналог Тинькофф

В конце 2021 года я планировал покупку инвестиционной квартиры которая должна гасить кредит за счет аренды. Как? За счет низких процентов по кредиту. Рассказываю:

Стоимость квартиры 9,3 млн(смог купить на миллион дешевле чем у застройщика). из них:

• я внес Первоначальный Взнос (ПВ) 1,88 млн

• а остаток суммы 7,38 млн. взял в кредит в Сбере под 4.7%

• ежемесячный платеж 38,3 тыс. в месяц

• срок кредита максимальный — 30 лет

• кредитный калькулятор

Согласно моей стратегии, именно низкая кредитная ставка и большой срок кредита позволят "майнить" квартиру так чтобы арендаторы оплачивали ипотечный платеж уже через год после покупки, когда дом будет построен.

Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда один и тот же объект недвижимости можно купить в кредит под разные ставки. За остаток кредита в 7,38 млн. на 30 лет:

• по рыночной ставке 11% вы бы платили 71 тыс. в месяц.

• по ставке 4,7% я плачу 38,3 тыс.

• а по ставке 3% - получилось бы всего 31,4 тыс. в месяц

Полная таблица ставок:

График погашения:

Из графика погашения видно что в первые годы в списание долга идет всего 30% ежемесячного платежа, именно эта сумма уменьшает кредит, остальные 70% забирает себе банк в оплату процентов.

При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл. . Купить квартиру "себе и банку" точно не получится.

А если учитывать, что каждый следующий платеж обесценивается из-за инфляции рубля, то итоговая переплата будет ещё меньше.

Может даже получиться, что в итоге, с учетом инфляции, я заплачу меньше первоначальной стоимости квартиры(9,3 млн.).

Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%? В цифрах будет фантастика, но не больше чем фантастический рост цен на недвижимость за 23 года.

Как думаете за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа? Небольшой донат тому кто угадает. Подготовлено по материалам моего блога.

В конце 2021 года я планировал покупку инвестиционной квартиры которая должна гасить💸 кредит за счет аренды. В прошлом посте я анализировал как выросли цены за последние 20 лет, это замечательный растущий график, но мне нужно определить именно текущую стоимость аренды. И не в среднем по больнице, а именно моего объекта. Приступим.

Как выросли цены аренды за 2021?

В рамках анализа цен на аренду в Москве я нашел график📈, который показывает стоимость аренды однушек в моём районе Южное Чертаново. Из него следует что средняя стоимость аренды выросла за 2021 год с 31 до 39 тысячи рублей.

Также я проанализировал цены сдачи однушек на Циан:

❌В декабре 2021 года они держались на уровне 35-45 тысяч ₽...

✅Но в основной массе это квартиры с плохим ремонтом в старых домах, их еще называют "бабушатник", поэтому я решил что смогу сдать квартиру через год за 45 000 ₽ в месяц.

Как думаете, за сколько получилось сдать квартиру в реальности? Насколько я был точен мой прогноз? Тогда не было никаких намеков на СВО и массовую волну эмиграции из России. А если бы мне сказали что так будет, я бы не поверил...