Инвестировать просто

Ранее писал про результаты фондового рынка за последнее десятилетие

За последние 10 лет цены на недвижимость в Москве выросли примерно на 43%.

Если добавить доход от аренды, предположим, 5% годовых (и это без учёта амортизации и налогов), итоговая доходность всё равно не дотягивает даже до 100% за 10 лет.

Для сравнения: индекс МосБиржи за тот же период вырос на 240%.

А если в долларах?

Здесь ситуация ещё более красноречива: доходность московской недвижимости становится отрицательной

Инфляция

За последние 10 лет официальная инфляция в России составила 93%. Если учесть её влияние, реальная доходность от вложений в недвижимость выглядит вообще смешной.

Безусловно, есть те, кто успел заработать на последнем скачке цен на недвижимость. Однако это скорее удача с точкой входа, чем закономерный результат.

Выводы

Недвижимость крайне редко бывает по-настоящему выгодным вложением, особенно в долгосрочной перспективе. Я вообще не рассматриваю этот класс активов.

Думаю, стоит задуматься о недвижимости только в том случае, если вы уже вложили деньги в более эффективные активы и просто не знаете, куда инвестировать дальше.

Например, когда дети уже взрослые, внуки подросли, и вы готовитесь «передать дела», недвижимость может быть удобным вариантом. Её сложнее потерять, а передача кажется логичным шагом.

Однако и здесь есть подводные камни. Например, в США наследование недвижимости облагается федеральным налогом, который может достигать 40%, если стоимость имущества превышает 12,92 млн долларов (порог освобождения от налогообложения). Даже в этом случае недвижимость — не всегда идеальное решение, как показывает опыт Джона Даттона III из сериала «Йеллоустоун».

Итог

Недвижимость — это скорее инструмент для сохранения капитала, чем для его приумножения.

Для долгосрочных инвестиций лучше выбирать активы, способные обеспечить значительный рост. А недвижимость можно оставить на случай, если вам больше уже нечего будет добавлять в портфель.

что думаете за недвижимость? все понабрали ипотек под 6%?😉

Основные посты на тему финансов и "Свободы в целом" в моем телеграмм канале

P.S. «Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»

Представим, что утром 10 000 жителей тропического острова просыпаются, а на их счете внезапно появляется по $100 000. Каждому! Без условий. Без налогов. Это не розыгрыш, а настоящий подарок судьбы. Но что будет через год, два? Преобразится ли остров в рай для всех или начнется экономическая катастрофа?

Первые месяцы: шум и эйфория

• Магазины пустеют, все скупают в раз.

• Автосалоны распродают последние автомобили.

• Строительные компании переполнены заказами, а цены на дома взлетают в 2-3 раза.

• Рестораны, бары, клубы — всё переполнено. Жизнь как в кино!

Прошло полгода: первые столкновения с реальностью

• Инфляция растет. Цены на базовые товары и услуги подскочили на 20-30%.

• Работников не хватает: кто-то уволился, кто-то ушел в отпуск «на отдых».

• Остров заполонили мошенники и финансовые консультанты. Все пытаются сделать «быстрое состояние».

• Многие начали вкладываться в «псевдобизнесы» или пропали в азартных играх.

Через год: остров разделяется на два лагеря

• 30% островитян успели потратить все деньги на роскошные вещи и развлечения. В результате они остались без всего, кроме долгов и пустых обещаний.

• 20% вложили в недвижимость и бизнес. Их состояние увеличилось в два-три раза.

• 40% прожигали деньги на дорогие машины и путешествия. В итоге — вернулись к начальной точке с пустыми карманами.

• 10% успешно инвестировали в образование, бизнес. Они начали умножать капитал.

Прошло два года:

• Большинство вернулось к прежнему уровню жизни.

• Рынок недвижимости стабилизировался, но теперь он доступен лишь для богатых.

• Преступность выросла: кто-то начал грабить и обманывать, чтобы вернуть свои потери.

• 88 % людей так и не научились правильно распоряжаться деньгами, а 12% сделали стратегические вложения, которые окупились.

Выводы:

Деньги не решают все проблемы, если нет финансовой грамотности. Равные возможности не приводят к равному результату, если каждый человек не готов к ответственному и разумному управлению своим состоянием. Даже на острове с такими условиями большинство так и не поняло, что главное — это умение распоряжаться деньгами, а не их количество.

Источник: https://t.me/SNN_Russia/136

💡Российский рынок акций в следующем году может подскочить на 85% благодаря «дипломатическим успехам» и росту цен основных голубых фишек. Они также прогнозируют снижение ключевой ставки до 17%. Это наверное самый позитивный прогнозы, который давали брокеры и банки на 2025 год.

Что может заставить рынок расти?
- Фактор Трампа и успехи в геополитике.

🎄Какие бумаги можно купить?
- Яндекс. Пока писали прогноз, цена изменилась и потенциал для роста упал с 50 до 25 процентов. Ну то есть стратегия уже начала работать. Компания может выплатить около 5 процентов дивидендов.
Будет забавно, если цели инвест домов начнут закрываться уже в начале 2025 года.

- Из «интересных идей» - это покупка ВДО Урожай и Агрофирма Рубеж. Компании с невысокими кредитными рейтингами на уровне ВВ- и В+. Тут есть и падение выручки и прибыли в 2024 году + рост долгов. Зато можно получить доходность в районе 35-45 процентов. Идея наверное и интересная, но я бы отказался). Не думаю, что во времена высокой ставки стоит налегать на ВДО.
Хотя есть шанс, что после реализации запасов на более выгодных условиях, финансовые показатели могут улучшится и облигации будут стоить дороже.

- Аренадата. В России наблюдается растущий дефицит центров обработки данных (ЦОД), и эта проблема только усугубится в ближайшие годы из-за стремительного развития искусственного интеллекта и увеличения числа цифровых сервисов. Растущие массивы данных у крупнейших компаний страны требуют мощной инфраструктуры для хранения, обработки и передачи больших объемов информации. Возможны дивиденды в районе 7 процентов и рост на 30%.

- Т. Необанк – он такой один. Высокие темпы роста, Отсутствие отделений, высокая эффективность, лояльность клиентов. Тут и рост и дивиденды ( около 8 процентов), и результаты интеграции с Росбанком.

- Сегежа. Допэмиссия, размытие доли инвесторов в 4,5 раза. Боль, разруха, страдание.
После того как компания направит все средства на погашение долга, показатель ND/OIBDA снизится до уровня 3,3–3,5. Хотя это нельзя назвать низким значением по сравнению с предыдущими 13,2 кажется, что компания значительно улучшит свою финансовую устойчивость. Акции нет, а вот облигациям может стать хорошо. Но я бы все равно в это лезть не стал.

- Мать и дитя. Компания продолжает активно расширяться и планирует открыть девять новых клиник в 2024 году в городах с населением более 500 тыс. человек и построить два новых госпиталя к 2026 году, сфокусированных на онкологии и многопрофильной терапии. Дивиденды за 2024 год могут быть в районе 7 процентов.

- HH. Крупнейший игрок на рынке подбора персонала, который показывает 30-процентные темпы роста и выплачивает дивиденды с двузначной доходностью. Совокупная доля топ-10 участников в HR Tech достигает 73,5%, что подчеркивает высокую концентрацию рынка. Рынок труда тяжелый и вряд ли он станет лучше в ближайшие годы. У нас наметилась прям большая демографическая яма – от 7 до 30 лет провал. Но компания на этом может хорошо заработать.

- IPO. Государство все это поддерживает, снижает налоги, компенсирует расходы. В Минфине допустили 10 IPO и SPO до 2030 года среди гос компаний. Публично о намерении привлечь капитал заявляли представители только Дом.РФ. Среди частных компаний на IPO могут вывести Сибур, Ростелеком ЦОД, ВК Tech, АФК: Биннофарм, Космос, Медси, Степь… Есть еще Селектел, Медскан, образовательные платформы Skillbox и Skyeng. Ювелирная компания Sokolov, Кифа, а сети розничной торговли Вкусвилл и Mercury Retail Group, Jetlend - платформа для краудлендинга, стриминговый сервис Иви. Ожидается до 15 размещений в 2025 году.

- Промомед. Компания подтвердила прогноз по росту выручки в 2024 году на 35% и достижении годовой рентабельности по чистой прибыли на уровне более 15%. + Озон Фармацевтика.

- Другие идеи: Озон, Х5, Лента, Хендерсон.

Итог:
Из идей пока кажется наиболее интересными Т-Технологии, ХХ, Озон, Мать и дитя, Х5. Пока слабо верю в рост индекса Мосбиржи до 5000. Цифра делает прогнозы на рост отдельных компаний на 30-60 процентов, но при этом индекс должен вырасти на 85%. Л-логика.

Другие стратегии:
Стратегия от Альфа.
https://t.me/pensioner30/7499
БКС.
https://t.me/pensioner30/7511
Сбер.
https://t.me/pensioner30/7474
https://t.me/pensioner30/7476
Цифра.
https://t.me/pensioner30/7550
Итоги 2024 г.
https://t.me/pensioner30/7509

С 1 января 2025 г. Мосбиржа сделает ценные бумаги большинства иностранных эмитентов доступными к покупке только для квалифицированных инвесторов. Это должно простимулировать эмитентов как можно скорее завершить процесс переезда.

📍 Зачем компании переезжают?

Основная причина редомициляции — санкции западных стран и связанные с ними ответные ограничения со стороны РФ. В частности, из-за них затрудняется движение средств между операционными дочками в РФ и холдинговыми компаниями зарегистрированными за рубежом, а также ограничиваются возможности для выплаты дивидендов. Переезд в РФ или дружественную ей страну решает эти проблемы.

Большинство из переехавших компаний возобновили выплату дивидендов:

• Хэдхантер $HEAD

• Fix Price $FIXP

• Мать и дитя $MDMG

Выплатили спецдивиденды — разовые крупные дивиденды за пропущенные периоды. Дивдоходность на дату отсечки составила 23%, 17% и 15% соответственно.

📍 Какие компании в зоне риска?

Компании на МосБирже, которые еще не успели провести редомициляцию:

• Ozon $OZON

• Эталон $ETLN

• ЦИАН $CIAN

• O'Key $OKEY

Что будет с уже купленными акциями?

Для неквалифицированных инвесторов запрет распространяется только на покупку. Уже приобретённые бумаги можно будет продолжать держать в портфеле или продать их.

📍 Риски для инвесторов:

Навес продавцов: после редомициляции российские держатели акций через иностранную инфраструктуру получают возможность продать свои бумаги на Мосбирже, тем самым создавая локальный навес предложения. Эффект тем заметнее, чем большая доля free-float принадлежала акционерам за рубежом.

Статус квала: Почти 90% российских инвесторов на Мосбирже – неквалифицированные. Это означает, что ликвидность акций этих компаний существенно снизится, что будет оказывать давление на их котировки.

📍 Первый на очереди:

Редомициляция Ozon в Россию рассматривается как позитивный шаг. Однако до конца 2025 года неквалифицированные инвесторы не смогут покупать бумаги. Это может привести к небольшому падению котировок, так как они смогут только продавать, а квалифицированные инвесторы вряд ли будут покупать до завершения переезда.

Ozon исторически не платит дивиденды, а фокусируется на росте и масштабировании бизнеса. Фактор поддержки со стороны возможного возобновления выплат для акций не актуален.

Также можно выделить ЦИАН. Компания завершила основные этапы редомициляции в сентябре 2024 г., но обмена торгующихся на Мосбирже депозитарных расписок пока не произошло.

Директор по финансам и стратегии ЦИАН Михаил Лукьянов в октябре отмечал, что компания прорабатывает возможность выплаты спецдивидендов. Если компания решит направить весь накопленный кэш на дивиденды, выплаты могут составить около 115 руб. на акцию или 24% дивдоходности.

📍 В ожидании старта торгов:

Торги акциями Х5 приостановлены с апреля 2024 г. в рамках процедуры принудительной редомициляции. Возобновление торгов ожидается 9 января 2025 г.

Для инвесторов переезд X5 является значимым событием — компания не выплачивала дивиденды с 2021 г. Конкретных планов по размеру выплат компания не озвучивала, однако, если будет принято решение направить на дивиденды часть накопленных средств, дивдоходность может достичь 20%.

📍 Что по итогу:

Как видите, инвестора поджидает достаточно много неопределённости в момент покупки или же удержания позиции перед переездом в связи с навесом и заморозкой торгов.

Однозначно, долгосрочному инвестору беспокоиться не стоит, а волатильность в акциях использовать, как отличную возможность для наращивания доли.

Я же в своем спекулятивном портфеле, открыл короткую позицию на акции Ozon. Все перечисленные ранее риски для компании вполне могут реализоваться в ближайшее время наряду с общей перепроданностью рынка. Всех благодарю за внимание.

Наш телеграм канал

✅️ Более подробно пишу про эти и другие компании на своей странице, так что подписывайтесь. Будем проходить этот путь вместе.

'Не является инвестиционной рекомендацией

Всем привет

Летом 2022 года появилась возможность для всех покупать новостройки в ипотеку вплоть до 0,1% за счет увеличения ее стоимости. Например квартира продавалась за 5 млн в обычную ипотеку или за 6 млн, но в ипотеку 0,1% на весь срок.

Так как я не прогуливал математику в школе, то прикинул выгодно это или нет, получилось капец как выгодно (ведь я ожидал из-за понятных событий сильного ослабления рубля) и я решил надо брать.

В итоге взял студию с отделкой в Москве 20 метров с первым взносом 1 млн рублей и платежом 17,8 тысяч на 30 лет. Не так близко к метро как хотелось бы, но дойти пешком можно. Зато огромный лесопарк прям в упор к ЖК расположен. В этом году дом сдали с задержкой около 6 месяцев. И вот наконец мебелировка завершена, можете оценить результаты:

Давайте теперь посчитаем доходность данной инвестиции. 1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (лень искать, ну пусть будет 20к) = 2 371 200 текущие затраты на квартиру + платеж 17,8к в месяц.

За сколько же сдается такая студия? В моем доме выставлены 20 метровые студии от 40 тысяч (максимально убогий ремонт) и до 60 тысяч. Реально свою я сдам за 45 тысяч - платеж 17,8к это выходит 27,2к в месяц или 326,4к в год. На вложенные 2 371 200 доходность 326 400 дает в процентах 13,77% годовых. Но я не учел тут налоги и амортизацию квартиры. Но даже этой грязной цифры в 13,77% достаточно, чтоб понять, что без льготной ипотеки тут делать нечего и это несмотря на то что аренда в Москве очень сильно выросла. С другой стороны это пример конкретного объекта, у квартир у которых метров 500 до метро математика гораздо лучше. Сдают тоже самое уже не за 45к, а за все 60! Так что верни меня сейчас на 2 года назад, то брал бы в другом ЖК.

Поэтому в этом году я купил уже полноценную евро-2 квартиру рядом с метро в ипотеку 4%. Аренда по ней будет более 100к я полагаю. Ждем еще 2 года и увидите пост с цифрами реальными уже по ней. Кстати помимо квартир, я так же инвестирую в акции, об итогах за 6 лет можно почитать тут.

Всех с наступающим и финансовых успехов в новом году!