Адвокат + Покупка недвижимости

С этим тегом используют

11 постов сначала свежее

EkimovaON

1 год назад

Истории из жизни

Серия Невыдуманные судебные истории от юриста

Как внук оспорил завещание и дарственную бабушки, лишил родного дядю наследства и выгнал собственника из купленной квартиры⁠⁠

Наверное, многие слышали расхожую фразу: "никогда не говорите о том, что вы знаете человека, если вы не делили с ним наследство". Соглашусь, спорная фраза.

И все же, в наследственных делах, которые доходят до суда, этой фразой всегда можно начинать или заканчивать писать решение.

Далее, реальная история о том, как близкие родственники делили наследство и чем все это закончилось.

У женщины, назовем ее Надеждой, было двое детей: Валерий и Виктор. Дети выросли. Но в мае 2009 году в семье случилось горе - Валерий умер.

У Валерия остался взрослый сын Юрий, который приходился Надежде внуком. Были ли дети у Виктора, история умалчивает.

Мать похоронила Валерия, а уже через 5 дней после смерти написала завещание на все свое нажитое имущество: вклады в банке и квартиру, завещав их второму сыну - Виктору.

Но, очевидно, не все было хорошо в отношениях в семье. Может быть, между бабушкой и внуком, а, возможно, между дядей и племянником пробежала черная кошка.

В итоге, Виктор захотел подстраховаться и через 8 месяцев после смерти брата Валерия, в январе 2010 года втайне от Юрия заключил с матерью договор дарения, по которому он стал собственником ему же завещанной квартиры.

На этом все и затихло до октября 2015 года, когда Надежда умерла и открылось наследство.

Могут ли внуки претендовать на наследство ?

По закону, наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. (статья 1142 Гражданского кодекса)

Это означает, что если наследник (в данном примере - сын Валерий) умер до того, как умер наследодатель (мать Надежда), то в наследство вместо умершего вправе вступить его внуки (Юрий - сын Валерия).

То есть в таком случае потомки наследника как бы "представляют" его, становятся наследниками вместо него. И наследуют его долю, которая пришлась бы ему.

Такой порядок наследования действует, если не было завещания.

В итоге, к нотариусу обратились и сын Виктор и внук Юрий.

Видя активность племянника, Виктор решил не рисковать подаренной ему квартирой и продал ее некой Оксане, военнослужащей.

Сделать он так мог и не дожидаясь свидетельства о праве на наследство, так как квартиру он получил не по завещанию, а по договору дарения еще в 2010 году.

У Оксаны собственных денег не хватало, поэтому она залезла в ипотеку и стала счастливой обладательницей квартиры.

Ни у Оксаны, ни у банка, который выдал кредит, никаких юридических вопросов по квартире не возникло. Виктор владел ею уже больше пяти лет. По документам все было чисто.

Казалось, все было хорошо и все были довольны. Кроме Юрия.

Юрий утверждал, что бабушка Надя не могла по своей доброй воле ни завещание написать на Виктора, ни уж тем более дарственную подписать.
Потому что, по мнению Юры, были у бабушки Нади определенные психические отклонения, которыми и воспользовался дядя Витя. И тем самым увел у него половину наследства.

В итоге обратился Юрий в суд с иском, в котором просил признать недействительными завещание Надежды, договор дарения с Виктором, договор купли-продажи с Оксаной и вернуть себе половину квартиры и половину бабушкиных денег в банке.

Что выяснилось в суде ?

В Корсаковском городском суде Сахалинской области, который рассматривал это дело, запросили медицинские документы и выяснили, что действительно, незадолго до составления завещания Надежда проходила лечение в психиатрической больнице.

(со слов пикабушников над входом в суд вялили не корюшку, а мойву (уёк) 😉)

Суд назначил посмертную психиатрическую экспертизу в одном негосударственном экспертном учреждении, которое дало заключение, что несмотря на диагностированные у Надежды заболевания, и на дату составления завещания, и на дату подписания договора дарения она могла понимать своих действий и могла руководить ими.

То есть, как говорят, была "в здравом уме и трезвой памяти".

Однако, с таким заключением Юрий не согласился, и по его настоянию была проведена повторная экспертиза в ФГБУ "Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского".

И более опытные эксперты дали категоричный ответ: не могла Надежда понимать смысл и значения данных документов.

Следовательно, и завещание, и договор дарения, и последовавший за ним договор купли-продажи - все они являются НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ!

Тем не менее, городской суд в иске Юрию отказал. 👨‍⚖️

Судья решил, что права Юрия не нарушены, потому что он является лишь внуком, и по этой причине является наследником БОЛЕЕ поздней очереди. (???)
А еще судья посчитал, что и сроки оспаривания завещания и договора дарения давно истекли - больше трех лет прошло, как их подписала Надежда.
Ну и Оксану судья пожалел. Написал в решении, что Оксана была добросовестным покупателем, не могла знать о психическом состоянии Надежды. Соответственно, нельзя у нее эту квартиру забирать.

Апелляционная жалоба в областной суд не помогла Юрию изменить решение в его пользу. Там поддержали мнение коллеги. В итоге добрался Юрий до Верховного Суда.

Что решил Верховный Суд?

А судьи ВС написали, что:

✅ Во-первых, несмотря на то, что Юрий являлся внуком, он наследовал вместо отца, который умер. То есть в силу прямого указания закона он являлся наследником одной очереди совместно с дядей Виктором.

✅ Во-вторых, суд первой инстанции неправильно определил начало течения срока исковой давности. В данном случае он начинает течь не с даты составления завещания, а с даты смерти Надежды. Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается. (статья 1131 Гражданского кодекса)

✅ В-третьих, договор дарения может быть также оспорен в течение года, причем не с даты его составления, а с даты, когда об этом узнал такой истец. По-утверждению Юрия, он узнал о дарственной только тогда, когда подал заявление нотариусу.

Поэтому Верховный Суд указал, что иск подан в срок.

✅ Ну и в-четвертых. Оксане все же придется вернуть купленную квартиру обратно. Так как не имеет значения, знала она или нет о психическом состоянии Надежды.

Поскольку и завещание и дарственная являются недействительными, то квартира от собственника Надежды изначально Виктору перешла незаконно. У Оксаны остается лишь только право требовать от Виктора возврата за нее денег и всех убытков.

В результате Верховный Суд отменил все решения, направил дело на новое рассмотрение в тот же Корсаковский городской суд. Ну а там уже иск Юры удовлетворили.

Он доказал свое право на наследство, по итогу вернул себе 1/2 доли в квартире бабушки и половину ее вкладов в банке.

Источники:

Показать полностью 1

[моё] Юридические истории Юристы Суд Юридическая помощь Лига юристов Наследство Завещание Дарение Родственники Покупка недвижимости Продажа недвижимости Ипотека Адвокат Истории из жизни Адвокатские истории Проблемы в отношениях Отношения Семья Несправедливость Длиннопост

343

Newrealestate

1 год назад

Серия Юридическая копилка

Сделка закончилась в МФЦ, но это не точно⁠⁠

Самая главная слабость неопытных участников сделок с недвижимостью - это незнание процедуры регистрации перехода права собственности на объект.

Часто после сдачи документов в МФЦ, участники сделки с облегчением вздыхают: «Документы приняли, значит все нормально»!

На самом деле, ситуация несколько иная.

Сдача документов в МФЦ еще не означает, что регистрация будет совершена

😦 МФЦ всего лишь орган, который является посредником между гражданами и различными государственными органами. Регистрация перехода права собственности по сделкам с недвижимостью происходит в Росреестре.

МФЦ смотрит формально на представленный комплект документов. Если он представлен и к нему нет явных нареканий, документы будут приняты.

🙅🏻‍♀️ Отказать в приеме документов на регистрацию прав МФЦ может только в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О регистрации недвижимости», в частности, когда:

- не установлена личность лица, обратившегося за осуществлением регистрацией прав, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий личность такого лица или истек срок его действия;

- визуально, без использования технических средств выявлено, что представленные заявителем на бумажном носителе документы исполнены карандашом, имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, повреждения, которые не позволяют прочитать текст документов и однозначно истолковать их содержание.

🧐 Проведение экспертизы представленных на регистрацию документов и проверка существа сделки это прерогатива Росреестра.

Поэтому даже, если МФЦ приняли документы без замечаний, это еще не означает, что такие замечания не могут возникнуть у Росреестра. Иногда степень порока представленных на регистрацию документов может повлечь за собой не только приостановление сроков регистрации, но и отказ в регистрации прав.🫢

Плюс необходимо помнить, что любая из сторон сделки до момента государственной регистрации перехода права может написать заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в этом случае регистратор вначале приостановит регистрацию, а впоследствии и откажет в ней. Что особенно опасно, когда стороны произвели расчеты по сделки и передали имущество.

➡️ В свете вышесказанного, основная рекомендация сторонам сделки: покупателям - воздержаться от проведения расчетов по сделке до государственной регистрации перехода права, продавцам - не передавать объект до получения от покупателя подтверждения возможности полной оплаты стоимости объекта.

Если вам "зашла" эта статья – то буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал ЯРИЭЛТОР, так вы точно не пропустите прикольные фото, тесты, новости и статьи.

Показать полностью 1

[моё] Право Закон Юристы Адвокат Продажа недвижимости Покупка недвижимости Недвижимость Рынок недвижимости Юридическая помощь

babisla61

2 года назад

Лига Юристов

Серия Ответы на часто задаваемые вопросы

Что надо знать при покупке квартиры⁠⁠

Покупка квартиры (дома, земельного участка) - дело долгожданное и весьма недешевое.

Многие не задумываются, что это дело еще и достаточно рисковое, если не проверять объект недвижимости перед покупкой.

Поскольку тема достаточно объемная, сразу оговорюсь, что рекомендации касаются в основном проверки вторичного рынка недвижимости.

Итак, дабы минимизировать риски при покупке квартиры, предлагаю провести следующую проверку:

1. Каково основание приобретения права собственности у продавца?

Объект недвижимости был им приобретен по договору купли-продажи? По договору долевого участия в строительстве? Тогда стоит выяснить, в браке или нет приобреталась квартира.

В порядке наследования? По договору дарения?

2. Период владения объектом недвижимости продавца.

Более трех лет? Отлично, значит вероятность того, что оспорят основание приобретения им этой квартиры минимально.

Менее трех лет? Тогда стоит проверить, нет ли в настоящее время судебных споров по квартире.

Три года - срок исковой давности, это стоит учитывать. Гарантированно ли право собственности продавца не будет оспорено за пределами трехлетнего срока? Нет, т.к. срок начинает течь с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало о нарушении. Но так любой объект недвижимости можно вычеркнуть из списка потенциально беспроблемных, поэтому на мой взгляд - все же оптимальный срок - 3 года.

3. Есть ли обременения в приобретаемом объекте?

Не находится ли квартира под залогом? Не зарегистрирован ли в ней несовершеннолетний? Инвалид?

Если квартира приобретена в собственность путем приватизации - все ли зарегистрированные в квартире участвовали в приватизации (в первую очередь несовершеннолетние)?

Не снимался ли с учета из квартиры кто-то, находящийся в местах лишения свободы? После отбытия срока он сможет вселиться в квартиру в ряде случаев.

4. Проверка долговых обязательств продавца.

Если продавец находится в банкротстве или потенциально может стать банкротом, высок риск оспаривания сделки купли-продажи.

Поэтому продавца стоит проверить на наличие судебных споров:

- судебный участок мировых судей по месту жительства продавца;

- районный/городской суд по месту жительства продавца (смотрим раздел "Судебное делопроизводство - производство по гражданским делам (первая инстанция) - вводим фамилию продавца, смотрим, есть ли дела с его участием и что это за споры;

- Картотека арбитражных дел – сведения о банкротстве физического лица (продавца).

- Банк данных исполнительных производств: имеются ли сведения о возбужденных исполнительных производствах в отношении продавца. Если имеются - каковы суммы взысканий. Покупателя должна насторожить сумма, приближающаяся к 500 тыс.р.

Хорошо бы проверить задолженность по капремонту и ЖКУ. Справку об отсутствии долгом можно запросить в Управляющей организации. Стоит иметь в виду, что долги по капремонту переходят на нового собственника, т.к. закреплены за объектом недвижимости.

5. Если квартира в собственности продавца менее 3 лет - проверка долговых обязательств предыдущего собственника.

Производится по той же схеме, что и п.4. Для чего это делается? Чтобы оценить риск отъема квартиры. Представьте ситуацию, когда продавец №1 приобрел квартиру по договору купли-продажи менее 3 лет назад, а предыдущий продавец (назовем его №2) сейчас находится в банкротстве. Сделка может быть оспорена и квартира возвращена в конкурсную массу.

6. Проверка дееспособности продавца.

Стоит у продавца затребовать справки из Психоневрологического диспансера о том, что не состоит на учете, а также из Наркологического диспансера - тоже, что не состоит на учете.

Это не исключает того, что продавец может оказаться хроническим наркоманом или недиагностированным шизофреником, однако в спорных ситуациях покупатель сможет подтвердить свою добросовестность при совершении сделки купли-продажи и увеличит свои шансы в судебном споре.

Риски объекта недвижимости оцениваются по совокупности факторов.

Предположим, квартира продавцом приобретена в порядке наследования, но собственности менее трех лет. Продавец был единственным наследником, по базам исполнительных и судебных производств чист, квартира обременений не имеет. Такая сделка с низким риском, т.к. хоть вероятность оспаривания наследства и сохраняется, она скорее теоретическая, т.к. нет иных наследников.

Если все же проблемы у продавца или объекта имеются - покупатель сам должен решить, готов он принять эти риски или нет.

Показать полностью

[моё] Право Юристы Судебные приставы Адвокат Купля Покупка недвижимости Банкротство Длиннопост

Посты не найдены

1 2