"Со слов представителя УК, замена стояков до батареи будет за их счёт." и "Сегодня тот же самый представитель УК позвонил и сказал, что была составлена смета на 13к+ рублей, которую я должен оплатить сам (т.е. замена стояка и подводки к батареи полностью за мой счёт)."
Согласно ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), "Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме". Таким образом приобретя квартиру Вы приобрели и долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Согласно п. 6 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 " 491 (ред. от 27.03.2023) стояки системы отопления являются общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Согласно п. 16 указанных Правил, "Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;". Таким образом ответственность за содержание общего имущества, при заключении договора с управляющей компанией, возлагается на нее.
Согласно п. 11(1) указанных Правил, "Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации."
Согласно же п. 18 Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.05.2023) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", "Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: .... контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации;".
При этом, согласно п. 2 "Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме", "Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - перечень услуг и работ), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом: б) в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;" Т.о. ответственность за содержание, а в Вашем случае - ремонт, возложена на управляющую компанию.
Управляющая компания может ссылаться на незаконность замены, однако, сама по себе замена практтически невозможна без участия УК: перекрыть и слить воду с системы отопления, заменить - все это предполагает доступ к коммуникациям, которые находятся в ведении УК и ключи от подвала, где коммуникации проходят, у жильцов, как правило отсутствуют. Если же замена и была сделана без ведома УК, то УК должна была об этом узнать в осенний осмотр, согласно п.13. "Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы." и 13(1) "Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период." Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Таким образом либо УК была извещена о замене, либо прежний собственник провернул это в период после осмотра но до продажи квартиры. (ну или УК свою обязанность по осмотру не исполняла, потому и не знала).
Самое важное здесь - это то, что, заключив договор с УК, Вы стали потребителем, а, согласно ст. 16 Закона "О защите прав потребителя", "Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны." Таким образом даже если в договоре обязанности о сезонном осмотре нет, это проблема УК. Согласно же п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона о ЗПП, "Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления."
К сожалению самиих ссылок на законы, нормы и акты для достижения результат недостаточно. Если УК откажет - придется идти в суд.
Соберите необходимые документы:договор с УК, акт об аварии (течь стояка в Вашей квартире), свяжитесь с прежним собственником и уточните у него условия замены трубы - с ведома УК, без ведома УК, какие у него сохранились документы. Все это понадобится для суда и как аргумент для УК.
