Адвокат + ЖКХ

Я работаю юристом в управляющей компании. Несмотря на специфику работы, я остаюсь добрым и вежливым человеком, благодаря чему за 2 года работы у меня почти не возникало конфликтов с потребителями. Всегда стараюсь выстраивать конструктивный и доброжелательный, потому что именно в результате такого взаимодействия обе стороны приходят к желаемому результату. Бывают разные ситуации, безусловно - об одной такой хотелось бы рассказать.
В каждой УК есть злостные неплательщики. А ещё есть особо злостные неплательщики, о которых ходят легенды. Обычно они имеют невероятный объём задолженности перед УК. Есть у нас такой потребитель. Собственность в Сибири, потребитель живёт в Москве. Обычно процесс происходит так: подаём заявление о вынесении судебного приказа (без вызова сторон), через пару месяцев его присылают по почте, затем он направляется в службу судебных приставов для принудительного взыскания. Бывает, что в случае несогласия с приказом, должник его отменяет - для этого достаточно простого заявления, без мотивировки. Затем уже с определением об отмене подаётся исковое заявление. Данный процесс проходит уже с вызовом сторон. Всеми судебными делами нашего легендарного должника ведает местный адвокат. Товарищ весьма хитрый, в профессиональной среде нашего города обладает нехорошей репутацией. Стоит отметить, что это был один из первых моих процессов в суде. Опыт у меня был нулевой, навыками судебщика я почти не обладал. И по классике жанра процесс проходил очень нервно. Судья была относительно молодая женщина (33 или 35 лет для судьи - весьма молодой возраст). Адвокат естественно был с зубами и по существу происходило так, что дрючил он не только меня, но и судью - вплоть до обращения на "ты", о чём судья не раз ему выносила предупреждение. Это был хороший опыт, особенно потому, что перед первым судебным заседанием мы с ним познакомились, был дружелюбный настрой, я даже подумывал о мировом. Но когда мы зашли в зал, он превратился в зверя. Накидывали мне так, что у меня пропадал дар речи. В конечном итоге, благодаря перерывам и отложениям мы подходили к итоговой части. Выйдя из предпоследнего заседания, мы с ним завели очередную милую беседу. Он хорошо располагал к себе. Обсуждая наше дело, он высказал мнение, что сталкивается с такой ситуации впервые. А я - добрая душа, рассказал, что у меня был схожий спор только на стороне потребителя (мне тогда удалось нагнуть управляшку). Если вы не подаёте показания в течении длительного периода и у ваших индивидуальных приборов учёта истекли сроки поверки, то УК обязана уведомить Вас, если не ошибаюсь, провести поверку (что-то в этом роде). Он тщательно всё записал. Вернувшись в офис, я понимаю, что сделал за него всю работу, у него на руках карт-бланш как порезать иск почти в 2,5 раза, да и к тому же обязать нас сделать перерасчёт. Сказать, что я впал в депрессию от своей глупости - ни сказать ничего. Заглянул в папку с договорами потребителей я обнаружил, что именно по этому адресу, именно этому потребителю направлялось уведомление о предоставлении доступа в жилое помещение, а также составлен акт о непредоставлении доступа, в котором расписались мастер участка, а также двое соседей. Счастью не было предела. Особенно учитывая, что больше я таких актов в нашей УК не встречал, зная как она работает в таких ситуациях. Придя на заседание, где уже должны были вынести решение в нашу пользу - судья достаёт отзыв ответчика, в котором изложена моя правовая позиция, а судья смотрит на меня как бедолагу, мягко намекая, что сейчас она откажет полностью. Отвечая на вопрос, есть ли у меня что возразить на это - я достаю акт, судья его приобщает, начисления законны. Судья и я плачем от счастья, что всё это наконец-то закончилось. Когда судья зачитывает решение - она в начале говорит либо "исковые требования", либо "в исковых требованиях". Первое означает, что исковые удовлетворены и дальше можно не париться, а второе значит, что в исковых тебе отказали и всё очень плохо. Мой судья зачитывает заветную фразу без предлога и я впадаю в эйфорию, вышел из которой только с помощью секретаря, который сказал валить, пока не передумали)) В общем получилось так, что я сам указал адвокату на нужный мне путь и сам же его опроверг доказательствами. Иск удовлетворили в полной мере, а я получил массу бесценного опыта, который мне в будущем много раз помог. Извини за слог и орфографию, всем спасибо за внимание!

Покупаешь квартиру в модном московском ЖК, заезжаешь, делаешь ремонт. Ставишь кондиционер. И тебе прилетает требование от управляющей компании, мол, запили как было, а то у нас тут договор управления, по которому жильцы не могут без согласования с нами устанавливать внешние блоки кондиционеров на фасаде. Не реагируешь? Получи иск.

Районный суд удовлетворяет и обязывает собственника квартиры демонтировать внешний блок и привести фасад в первоначальное состояние, Московский городской поддерживает, кассация отменяет, а Верховный Суд РФ отменяет то, что наотменяла кассационная инстанция, то есть, по сути, подтверждает правильность изначального решения о демонтаже кондиционера.

Один из трех московских ЖК под управлением УК "Жилые кварталы" (истец). Трудно с ними не согласиться - на таком фасаде коробка кондиционера с вентилятором будет смотреться не очень органично

Раз есть решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о том, что такие вопросы решаются по согласованию, то установка кондиционера на стену без согласования с ними может нарушить их право на общее имущество в многоквартирном доме. Даже если это общее имущество - стена, за которой находится непосредственно твоя квартира.

Данный случай - исключительно частное явление, где главную роль сыграло решение общего собрания собственников и ждать массового сноса внешних блоков не следует. Вместе с тем, пример самоуправления хотя бы у себя во дворе весьма впечатляющий. 

___

Если пост показался полезным/интересным - буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал Волга для адвоката про жизнь в рамках и за рамками правового поля России

Снова я, ваш процессуальный Зорро на белом коне!

Давно не махала я шашкой, время мое пришло. Давайте разберем самые популярные мифы из области жилищного права.

Миф №1

Если собственник не заключил договор с Управляющей компанием, то и платить ей не должен! Договора же нет.

Правда.

Собственник обязан выполнять решения общего собрания собственников. Если на общем собрании было принято решение о передаче дома в управление конкретной Управляющей компании, то и оплачивать ее услуги собственники дома обязаны, независимо от того, заключили они с УК договор или нет. (п.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ,  ч.5 ст.46 ЖК РФ)

Миф №2.

Я принял квартиру от застройщика, но не оформил ее в собственность. А жилищно-коммунальные услуги оплачивает только собственник. Юхууу! Я ничего не должен платить!

Правда.

Должен.

П.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ обязывает лицо, принявшее от застройщика жилое помещение, производить оплату ЖКУ.

Миф №3.

Я купил квартиру с долгом по коммунальным услугам. Как быть? С меня взыщут задолженность?

Правда.

Тут остановимся чуть подробнее.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Плата за коммунальные услуги и за содержание жилого помещения - закрепляется за собственником/нанимателем/лицом, принявшим помещение от застройщика.

А взнос за капремонт - за помещением.

Поэтому, если вы приобрели квартиру с долгом по ЖКУ, долг по коммунальным платежам и содержанию помещения будут взыскивать с прежнего владельца, а вот задолженность по взносам за капремонт, если таковая имеется, может быть взыскана с нового. Будьте бдительны, проверяйте квартиру перед покупкой на предмет долгов.

Миф №4.

Моя квартира - могу делать все, что захочу! Захочу - стену снесу, перенесу туалет на кухню, кухню - в туалет...А еще снесу стену оконного проема. У меня там балкончик, будет комната побольше!

Правда.

Для начала, определимся с понятиями "переустройство" и "перепланировка".

ч.1 ст.25 ЖК РФ: Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

ч. 2 ст. 25 ЖК РФ: Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство и /или перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

В отдельных случаях, если не создана угроза жизни и здоровью жильцов и не нарушены ничьи права, помещение по решению суда может быть сохранено в переустроенном/перепланированном виде.

А если не согласовывать? Последствия самовольного переустройства/перепланировки приведены в ст.29 ЖК РФ:

Собственник/наниматель помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску этого органа, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.