Скоро начнется строительный сезон и люди начнут закупаться стройматериалами или заключать договора на строительство дома с подрядными организациями, Я как раз работаю в одной строительной компании и хочу с Вами поделиться информацией как банки зарабатывают деньги.
Чуть-чуть истории) до 2024 года банк, при заключении ипотечного договора на строительство дома, перечислял деньги напрямую застройщику (сразу всю сумму), но после того как Республике Татарстан обманули 70 семей ( люди заключили договора, банк перечислил деньги застройщику, застройщик деньги получил и ничего не делал) ( СМИ о этой ситуации ) был принят Федеральный закон от 22.07.2024 № 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" - если коротко, то при заключении договора с подрядчиком о строительстве дома физическое лицо деньги переводит на специальный счет (счет эскроу) в банке, где они хранятся до успешного закрытия всех обязательств по договору (постановки дома на учет)
Депутаты молодцы, теперь деньги клиентов, которые хотят построить дом, защищены. Строительным компаниям это, конечно, не нравится, так как полностью весь дом компания строит за свой счет и большая часть средств постоянно находится в замороженном состоянии ( на эскроу счетах в банках).
Теперь самое интересное, как зарабатывает банк:
1) В основном мы строим бюджетные дома ( в среднем 3-4 млн) по семейной ипотечной программе. Так как мы находимся в регионе, то по условиям ипотеки выдается максимум 6 млн рублей по 6% годовых и это отличная сумма для того чтобы построить бюджетный дом, но так как для банка не выгодно выдавать кредит по такой программе, то он делает следующие ( например Сбербанк, но на момент написания этого поста у них вообще пропала семейная ипотека с сайта): банк выдает только комбо ипотеку - это минимум от 7 млн рублей ( 6 млн.рублей по программе семейная ипотека (ставка 6% годовых) + от 1 млн рублей по обычной рыночной ставке) = общая ставка по ипотеке получается от 13% годовых. Если честно, то с зарплатами в регионе это уже высокий ежемесячный платеж(
2) Альфа банк, Дом.рф - поступают следующим образом, напомню, что деньги клиента заморожены на эскроу счете и лежат в банке, застройщик построил дом, поставил его на учет и отчитался перед банком - банк говорит что все хорошо, НО не раскрывает эскроу счет.
Условия для того чтобы эскроу счет раскрылся в альфабанке:
2.1) минимальный срок раскрытия эскроу счета -3 месяца, в этом случае нужно выплатить комиссию банку в размере 16,5% от суммы договора;
2.2)минимальный срок раскрытия эскроу счета -6 месяца, в этом случае нужно выплатить комиссию банку в размере 12,5% от суммы договора;
2.3) если не хочешь платить, то эскроу счет раскроется через 14 месяцев
в Дом.рф такая же система вознаграждения, но там можно раскрыть эскроу счет сразу за 13,5% от суммы договора.
Не понятно что будет с деньгами за 14 месяцев: сколько будет стоить рубль и материалы, как выплачивать зарплаты и ежемесячные расходы, поэтому не нужно удивляться почему так сильно и быстро дорожает ИЖС, так как ни кто не будет работать в убыток, все расходы перекладывают на плечи людей(
