Покупка недвижимости

Мы перебирали с Надеждой квартиры уже неделю, и все было не то. Предложений на досках объявлений сотни, а выбрать, кажется, нечего.

Надежда живет в другом городе Крыма, но квартира нужна в Севастополе – здесь сёстры и дочка, всегда есть работа, климат лучше, море, да и город зимой не замирает в деловой жизни в отличие от курортных городов.

Перед тем, как обратиться к нам, Надежда искала квартиру вместе со своими сёстрами и дочерью, но нужный вариант никак не находился. Какая квартира им была нужна: двухкомнатная, не выше третьего этажа, так как Надежда переезжает с пожилой мамой, район - поближе к дочери. Бюджет ограничен, по сути на однокомнатную, а цены на вторичку в Севастополе на высоком уровне.

Мы сразу озвучили Надежде, что используем в работе следующий принцип: Квартира должна понравиться и вам, как будущему владельцу, и нам, как профессионалам.

- Не слишком ли много на себя берёте? –подобную реакцию мы часто видим на лицах наших клиентов, но после подробного объяснения все покупатели соглашаются с очевидной важностью перечисленных пунктов.

Мы расширили район поиска, и взялись за работу серьезно: задавали продавцам еще на стадии телефонных звонков множество неудобных вопросов, чтобы выяснить полную картину условий продажи, истории квартиры и «портрета» собственника.

Наконец, мы отобрали пять подходящих квартир для просмотра, согласовали все нюансы, и двинулись в путь. Те, кто искал хоть раз квартиру для покупки, знают, что фото, описание квартиры, рассказы от продавца зачастую отличаются от реальности.

Дело в том, что на встрече открывается много нюансов: собственники не всегда сами понимают, что их документы не готовы к продаже, а некоторые риэлторы беззастенчиво врут, лишь бы заманить на показ. Для нас логика подобных коллег остается за семью печатями.

Просмотры закончены, проанализирована вся информация, подбиты итоги. Покупательница вместе с родней останавливаются на одной квартире. Всё в ней, в целом было неплохо: и этаж, и состояние, и нужный покупателю район (недалеко от дочери), локация в данном районе тоже хорошая. Мы проводим торг и добиваемся хорошей скидки в пользу Надежды.

И вот, покупателю нравится, а нам не очень.

Чем? - Не нравится район с точки зрения ликвидности. По рабочему опыту знаем, что жизненные ситуации у людей возникают неожиданно. Мы всегда говорим: представьте, что вам нужно будет срочно продать эту квартиру, как долго вы ее будете продавать?

По любому объекту можем дать такое заключение: его ликвидность.

Объясняем, что данную квартиру вы будете продавать очень и очень долго, потому что этот район продается из рук вон плохо! Несмотря на некоторую близость к центру города. Только покупатели, не знакомые с риэлторской деятельностью, этого не знают.

Но покупатель все-равно хочет именно эту квартиру. Хорошо, наше дело предупредить и рассказать о нюансах.

Мы обсудили с риэлтором продавца условия и сроки предстоящей сделки, расчет наличными, сделку будем проводить у нотариуса – условие нашей клиентки Надежды. После этого забронировали объект по всем правилам.
Ничто не предвещало...

И тут в дело вступает собственница, которая находится не в городе, а, на так называемых, новых территориях. Это тоже частая история в Севастополе – продавец приезжает только на сделку (а может и не приехать).

Оказалось, что у собственницы квартиры свое видение: приехать на один день на сделку, подписать договор купли продажи, получить деньги, отдать ключи и уехать на новые территории. И слышать больше ничего не хочет!

Мы предложили все возможные варианты решения вопроса, но непробиваемо...

И что в итоге? Спустя сутки по нашей инициативе расторгнуто соглашение о бронировании, обеспечительный платеж нашему покупателю вернули, и мы распрощались с недобросовестными продавцом и его риэлтором.

Вы спросите: ПОЧЕМУ?

Почему мы отговорили покупателя от квартиры, которая ему понравилась?

Расчет наличными в картине мира собственницы выглядит так: «котлета денег» на стол у нотариуса, и до свидания!
Друзья, мы живем не в 90-х, и даже не в нулевых. Сейчас расчет наличными выглядит немного иначе: банковская ячейка, аккредитив, эскроу-счет или депозит у нотариуса.
Что это: создается этакий отдельный «кошелёк для денежек»: они уже не у покупателя, но еще и не у продавца.
Когда получит продавец деньги? Только после того, как право перехода собственности квартиры на покупателя зарегистрирует Росреестр. Нет поводов для беспокойства ни продавцу, ни покупателю.

Сроки у нотариуса самые короткие: один – три дня.
Мы предлагали провести сделку за один день, а после перехода права собственности покупателю, деньги продавец могла бы снять со счета в банке в своем городе на новых территориях. И в автобусе 6 часов везти не надо пакет с наличными…

Это же очень удобно и совершенно просто! Но только для тех, кто хочет законного соблюдения этапов сделки.
• Для безопасности Покупателя важен путь денежных средств и его отражение в государственной системе - раз.
• Покупатель должен иметь на руках подтверждение платежа по многим причинам, и для будущей продажи квартиры (хоть через 100 лет) – два!
• Продавец взял деньги и отменил сделку, либо уехал с деньгами, а Росреестр приостановил регистрацию по каким-либо причинам. И где его потом искать? – Три.

И вот тут начались истерики собственницы-продавца и её риэлтора. Бились мы с риэлтором целые сутки, днем и ночью. Там и крики, и манипуляции, и лесть, и скандалы – жесткое продавливание… Покупатель всего этого не видела, ведь подобные моменты - наша работа, которая закрыта от глаз клиентов. А для нас подобное поведение риэлтора – яркая подсветка невозможности сотрудничества и понимание того, как он ведет дела.

Это отдельная история, как работают некоторые риэлторы в Севастополе, и мы еще расскажем про тех, кого коллегами назвать нельзя, но они работают в нашей сфере.

Кроме всего прочего, риэлтором выдвигаются и новые условия – продавец не хочет платить налог, т.к. владеет квартирой меньше трёх лет, и он требует занижения в договоре купли продажи. А это прямое нарушение законодательства и ответственность всех участников сделки: продавца, покупателя и риэлторов обеих сторон. Мы на такое не пойдем, сразу предупреждаем.

Подводим итоги: район не ликвидный, собственник неадекватный, риэлтор готов идти на нарушения законов.

Кто за все это платит? Правильно, Покупатель! А мы подписали Договор и в данном случае защищаем интересы Покупателя. И обязаны рассказать обо всех подводных камнях предстоящей сделки и предупредить о том, какие могут быть неприятности в ближайшее время и в будущее.

Логично, что нам данная квартира совсем не понравилась, поэтому и покупателя мы отговорили от покупки.

Начинаем искать заново. И через три дня готовы вносить аванс за другую квартиру, которая очень понравилась и покупателю, и нам.

Вам бы она тоже понравилась!

Расскажем об этом во второй части истории.

Что решил суд?

Суд первой инстанции, впрочем, не встал на сторону Б. Судья решил, что нотариус в ходе нотариальной услуги учел все предусмотренные законом нюансы, а ущерб гражданину был причинен не действиями нотариуса, а действиями злоумышленников. В иске было отказано.

Б. подал апелляционную жалобу, и судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции. Судьи решили, что нотариус все же виновен в причинении ущерба, поскольку недобросовестно исполнил свою обязанность по установлению личности продавца. Поэтому он должен возместить Б. стоимость квартиры.

Тогда жалобу подал нотариус, и уже кассационный суд отменил решение апелляции. Судьи кассационного суда сочли недоказанной вину нотариуса и причинно-следственную связь между его действиями и причинением гражданину Б. ущерба.

Тогда Б. обратился в Верховный суд.

Что сказал Верховный суд?

Верховный суд признал, что ближе всех к истине была апелляционная инстанция. Из дела четко усматривается, что нотариус недобросовестно исполнил свою обязанность по проверке личностей сторон, в результате чего Б. был причинен имущественный ущерб.

Однако судьи ошиблись в отношении того, как должен быть возмещен вред.

Согласно действующему законодательству, в случае, если действиями нотариуса причинен ущерб, вред возмещается за счет договора страхования ответственности нотариуса, а в случае недостаточности за счет договора страхования ответственности нотариальной палаты, и только после этого за счет личного имущества нотариуса.

Поэтому сам нотариус будет компенсировать гражданину Б. ущерб только в том случае, если не хватит возмещения от страховок (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ по делу N 56-КГ23-18-К9).

Повторное рассмотрение

И тут выяснилось, что суд апелляционной инстанции, ранее признавший вину нотариуса, почему-то передумал. Как заключила судебная коллегия, нотариус предпринял все необходимые действия для удостоверения личности продавца.

При этом на момент сделки паспорт не числился недействительным, а у нотариуса отсутствовала техническая возможность определить поддельный документ, поэтому он не должен ничего компенсировать (Апелляционное определение Приморского краевого суда по делу N 33-861/2024).

*****

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Тогда бывшая супруга подала апелляционную жалобу.

Что решила апелляция?

Суд апелляционной инстанции пришел к другим выводам. Суд установил, что на продавца была возложена обязанность платить 1/3 всех доходов в пользу несовершеннолетних детей. Однако он ее не исполнял, в результате чего долг вырос до 310 т. р.

Судебная коллегия заключила, что при продаже квартиры должник не мог не знать об имевшемся у него долге и о риске того, что приставы обратят взыскание на принадлежащую ему долю. Суд сделал вывод, что поведение продавца было недобросовестным, он злоупотребил правом.

Такой договор нельзя считать действительным, так как продавец совершил отчуждение имущества, за счет которого можно было бы погасить долг по алиментам.

Апелляционная инстанция решила, что договор нужно признать недействительным, покупатель должен вернуть квартиру, а продавец деньги. Но я сомневаюсь, что он это сделает добровольно — скорее всего, никаких денег уже нет.

(Апелляционное определение Белгородского областного суда N 33-6823/2019).

*****

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.