Квартира + Москва

Очень срочно и в два раза дешевле. Чтобы уберечь её от других мошенников.

Пострадавшая — 76-летняя Людмила Васильевна. В сентябре к ней постучали "сотрудники СК" и сообщили, что её квартиру с видом на статую "Рабочий и колхозница" мошеннически заложили.

И нужно срочно продавать, чтобы сохранить.

Они вызвали чёрного риелтора, который оценил недвижку в 12 млн рублей (хотя по рынку такая стоит минимум 20).

После чёрный риелтор и такой же чёрный покупатель повели Людмилу к настоящему нотариусу на переоформление бумаг.

Бонусом бабушку отправили на три недельки в санаторий — отдохнуть, перевести дух и вернуться в освобождённую хатку.

Когда она вернулась, замки на дверях квартиры сменились, а на телефон никто из мошенников не отвечал.

Сейчас её проблемой занимается полиция, а Людмила Васильевна надеется на восстановление справедливости и возвращение в родную обитель.

Отрывок из статьи про недвижимость Соловьева. Сразу скажу, против Соловьева ничего не имею. Просто меня поразил тот факт, что в 2000-е годы, можно было купить целый автодром, а то и больше (немного преукрашено, но все же) по площади квартиры.

Насколько же инфляция беспощадна к ценам.

P.s а ведь тогда и строили лучше. То есть, ты платил демократическую сумму за квартиру внушительной площади, и помимо этого, получал еще и хорошее качество дома, ремонта (если с готовым), шумоизоляции и.т.д

Вот так вот. А сейчас строят хрен пойми из чего и хрен пойми как, что все разваливается через года 2-3 (в лучшем случае) да еще и ценник конский. За какую нибудь однушку в Москве, в более менее нормальном районе, просят лямов 8-10 (минимум) в то время как в 2004 году, ты мог купить 4-ку 159 кв метров за 2,5 ляма.

Да, инфляция, она такая

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Продавцы никак не хотят снижать цены, но кажется, что других вариантов у них все же нет. Или есть?

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел сентябрь-октябрь 2022. За месяц почти ничего не изменилось. Затишье перед бурей?

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Видим, что очередной пик по новостройкам позади. Еще бы, апдейта генплана по Сочи нет. Сам генплан предполагает, что в Сочи не будет больше новостроек в ближайшие 10 лет. Но спрос слабоват, так что цены в объявлениях потихоньку снижаются. Вторичка за месяц с 294к до 292к за метр (-2к). Первичка с 327к до 319к за метр (-8к). Дохлый отскок, конечно. Тем не менее, это цены из объявлений, то есть, в которых цены всегда выше, чем цены реальных сделок.

Сочи: октябрь -> ноябрь

Первичка: 327к -> 319к (-2,5%)

Вторичка: 294к -> 292к (-0,7%)

А теперь в Москву. Первичка немного вверх, вторичка немного вниз. Будет интересно посмотреть, что после зимы будет. Льготные ипотеки продлевать не собираются, спрос продолжает снижаться. Тем не менее, цены все равно не вернулись к прошлогодним.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Вторичка снижается в цене с 357к до 354к за метр, а первичка слегка растет с 321к до 325к.

Москва: октябрь -> ноябрь

Первичка: 321к -> 325к (+1,2%)

Вторичка: 357к -> 354к (-0,8%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 265к за метр. -5к за месяц или -1,8%.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 261к-265к за метр по данным индексов Сбера и ДК. Это на 19% ниже, чем цены в объявлениях. То есть, мы видим, что реальные сделки постоянно снижаются, но цены все еще выше, чем в январе-феврале. Данные свидетельствуют и о перегретости рынка, и о том, что инвесторы неохотно пытаются смириться с тем, что недвижимость не всегда растет, и о снижении покупательской способности. Количество сделок падает, но цены все равно идут вниз очень неохотно.

По Краснодарскому краю средний ценник снизился с 148к до 147к.

Я традиционно смотрю еще на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

Москва: первичка 325к, вторичка 354к

Сочи: первичка 319к, вторичка 292к

СПб: первичка 238к, вторичка 209к

Анапа: первичка 142к, вторичка 140к

Краснодар: первичка 131к, вторичка 108к

Москва вернула лидерство! Ну и хорошо, но пусть лучше цены в Сочи падают, ведь именно там я планирую покупать квартиру со своих инвестиций. А посмотреть изменение цен в объявлениях на ЦИАН за год по крупнейшим городам можно вот тут: https://realty.rbc.ru/news/63767d3b9a79476148601c93

Всего я накопил пока что около 1,534 млн с июля 2021 (отчет за 1 ноября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,37 млн. Месяц назад было 12,46! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока хватает на 5,2 метра!

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Ноябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

Начнём с того что почти все новостройки с отзывами и ценами есть на сайте novostroy-m.ru. Нехрена не реклама, сайт говнистый, не все там застройщики, дизайн старющий, неужели жаба душит хозяина оптимизировать и адаптировать его? Если хозяин сайта или админ сейчас читают напишите в коммент предоставлю бесплатные услуги напишу ТЗ))

Всё ниже описанное, чисто моё восприятие ситуации.

Новостройки дорожают - но это скорее всего ход такой на фоне слов ЦБ о прекращении программ около нулевой ипотеки, цифры и заявления есть в телеграмм каналах https://t.me/NovostroyM и https://t.me/ipotekahouse - думаю это все для того чтоб потом застройщики смогли делать скидки и акции, ну как в черную пятницу, наценка... и... вау! скидка! )

Самые доступные сейчас, бюджетные варианты в Новоград Павлино, там на сколько мне известно несколько застройщиков(или рядом они строили или как то там, незнай) и некоторые уже подняли цены, а у некоторых все ещё остались цены ниже 4 миллионов на студии в уже сданных домах, и они подходят под ипотеку 0.01%. МИЦ однуха 6 лям без отделки 30м2 и 6.9 за 37м2 с отделкой... и в Абсолют без отделки студия 3.8млн 21м2 и 4.5млн 33м2, с отделкой студия 4.4млн 21м2 и однушка 5.6млн 31м2

Несмотря на все отзывы что там нереально жить, траблы со всем подряд, от транспорта до окружающих район всевозможных заводов и прочего, это предложение самое выгодное на данный момент.

Второй по возрастающей это Мытищи LIte - он прямо впритык построен к шоссе, но на мой взгляд это не проблема, хорошие окна с шумоизоляцией и все будет норм, да и время дома мы проводим намного меньше чем на работе, так что... А да там есть ещё квартиры с окнами в сторону леса, и мало этажность 6-7 этажей, да итишкин кот, ещё и с терассами... Одно но, на последних этажах апартаменты, ну не люблю я их, а на 5 этаже планировки просто забей, да и с ремонтом предложений мало, по цене, погуглите сами, да и на яндексе отзывы почитайте, им метро там обещали рядом в деревне, уже кусок земли как я понимаю выделен под это дело, мне нравится, не смотря на все нюансы, был бы бабосик взял бы там с трассой, и вечерами пил бы чай с лимоном смотря на трассу ...

Приезжал ко мне батя, неделю назад, в Москве лет 40 не был, хотя жил тут долго и ориентируется без смартфона тут он прям легко, родственники даже где то тут есть, которых я даже не знаю)) ну вообщем я его спрашиваю, вот говорю, смотри, вариант, Химки, Мытищи и Люберцы и начинаю ему перечислять все за и против, нюансы там, смотрю он поплыл, говорит, смотри, мы сейчас Раменки проехали, и до твоего дома ещё 3 станции, а раньше Раменки это был край, никто не хотел тут квартиры брать, все отказывались, ни дорог ни транспорта, а сейчас? И всё... Я сделал вывод что транспортная доступность это все дело времени, а Мытищи даже ближе чем Рассказовка или Одинцово к центру, и там будет все, плюс леса и водохранилище, ммм😊.. Но со мной могут не согласится многие, прошу высказать свои имхо в комментарии)

Для тех кто может и подождать и кому припекает денюшка в кармане советовал бы обратить внимание на Afi Tower

@afi_tower_bot цена, расположение, сроки постройки, и вообще, я хочу жить на 53 этаже с видом на воду... аааа очень хочу)

Для тех кто хочет съехать со съёмной и платить за свою, вариант Апартаменты, причём во многих апартаментах есть возможность сразу её сдавать, было предложение за 3.3 ляма на циане, там сразу писали что под ипотеку подходит и есть арендатор за 33тыс в месяц... Выгнать этого арендатора и платить ипотеку в 30 тыщ в месяц самому, неплохой вариант, а не зайдёт, съехать да сдавать, чтоб ипотеку гасили)

Последний в обзоре ЖК Гвардейский, он от сбера, все хаты с отделкой, до Ховрино 30мин, на скором от Сходни до центра 20мин, МЦД уже прокладывают, пару и ещё пару и пару тройку лет... Цена от 6 лям 46м2, с отлелкой ипотека сбера под 4.99%, пв 20% - если бы не пв, я бы соблазнился, просто денег нет сейчас от слова совсем совсем, а предложение шикарное, райончик вокруг свечек такой себе, старый, все фотки жк снизу сделаны, чтобы не захватывать эту рухлять 🙈😁 но все это дело времени, с десяток лет и все там будет...

Есть ещё пара интересных жк, с долгостроем, там сайт дольщики даже сделали, и он опять хаты продаёт в конце года обещают сдать, и ещё один с трещиной в фундаменте, тоже распродаётся, и один далековато но перспективно) пишите если интересно то запилю)

П. С. Просили написать о комнате, ну блин, я их вообще не анализировал, просто попался вариант интересный, промелькнула мысли, могу заняться сбором инфой и запилить по ним отдельно.

В предыдущем посте я писал вот о чем

https://mobile.portal-da.ru/objects/I3702202

Очень рад моим подписчикам, не думал что такому количеству людей интересно, честно, просто когда сам решил окунуться в эту эпопею, то первым делом прошестрил весь пикабу на эту темму и практически никакой информации не нашёл.

Чем же все закончилось.

Ипотека под 0.01% и 1% - удорожание может быть на 30+%- и после оценки квартиры банком вам необходимо внести первоначальный взнос, разницу между стоимостью и оценкой, так для квартиры оцененной банком в 6.8 ляма, на первоначальный взнос нужно внести 3.8ляма. 😬

Ипотека под 6.7% для квартиры за 6.6ляма это 36тыс.руб в месяц на 30лет, с ПВ в 1лям, страховка в год около 30тыс.руб

Кредит предложили с лучшими условиями в Альфе 1 301 000 под 10.49%, но со страховкой дающей дисконт, без страховки 22.49% платёж в месяц 37тыс руб на 5 лет

Почему 1.3 ляма, а не 1, т.к. если брать меньше процент будет выше, и платёж тоже, следовательно берём 1.3 ляма и 300 кидаем сразу на досрочное погашение получается 27тыс.руб в месяц, согласитесь это уже прям терпимо, 36+27=63тыс.руб мес за свою квартиру, плюс страховка и коммунальные будет 70+ а это уже напряжно, да и мебель и техника нужны будут сразу... Что делать 🙈

Вообщем мы думаем, у нас ещё время до 21 числа, скорее всего откажемся и будем жить в сьемной. Других вариантов на рынке недвижки просто сейчас нет, из расчёта уже сданное с отделкой и не дорогое. Каждый день звонят агенты и застройщики, после того как озвучиваю хотелки говорят простите ничего такого нет, Гранель так по 4 раза в день звонит)) у них наверное прям всё неочень, и сданных нет кстати, у 101 тоже нет сданного жилья, все строится, Инград ещё помучал, у них самая дешёвая однуха с отделкой от 8лям.

Вторичка кстати просаживается, почти каждый день появляются снижения у кварир, приходят оповещалки, я просто набросал в избранное за сотню штук наверное🙈. Где то была инфа что хотят семейную ипотеку изменить, ну типо сейчас она только для тех у кого ребёнок рождён после 2018, а сделать чтобы для всех семей с несовершеннолетними детьми, вот тогда думаю что рынку вторички будет получше...