В 49лет (т.е. в следующем, 2025году) планирую взять ипотеку. Мониторю рынок недвижимости своего города уже сейчас, последние пару-тройку месяцев особенно активно. Не менее активно смотрю ролики по теме недвижимости: как выбрать недвижимость, как оформить документы и т.д., интервью с застройщиками, риэлторами, и даже с банкротными агентствами. Вобщем, глубоко погружаюсь в тему.
Жизнь сложилась так, что вопрос с жильем приходится решать в максимально неподходящий для этого момент. С момента начала активного развития ипотечного кредитования в России (т.е. примерно с 2005года) ставка по ипотечному кредитованию была выше только однажды, во время начала СВО, и продержалась на таких высоких уровнях всего около полутора месяцев. Но в это время уже действовали льготные программы ипотечного кредитования и цены на жилье еще не выросли так, как за 2022-2024г., поэтому тогда еще, как мы понимаем теперь, условия были вполне себе посильными. Сейчас же ставка ЦБ (от которой напрямую зависит ставка ипотечного кредитования) составляет 18%, а 26 июля на очередном заседании Банк России еще четко дал сигнал о возможном ее еще минимум на 1-2%, а возможно и на 3-4%, т.к. при принятии решения о ставке ЦБ, в основном, ориентируется на уровень инфляции, который никак не могут сбить текущей ставкой. Что естественно, учитывая гигантский рост денежной массы в стране. Но т.к. других инструментов и рычагов влияния на инфляцию все равно придумать не смогут, ставку придется повышать. Повышать значительно. Далее до конца текущего года остается еще 3 заседания ЦБ по ставке: 13 сентября, 25 октября. 20 декабря. Никаких предпосылок для снижения инфляции пока не просматривается, поэтому в этом году начала цикла снижения ставок не жду.
Надежд на дальнейший рост цен на недвижимость ниже уровня инфляции лично у меня две:
1. Отмена льготной ипотеки, которая до небес взвинтила цены на первичку
(Снижение спроса на недвижимость УЖЕ начинается, т.к. абсолютное большинство сделок по купле-продаже недвижимости происходило при участии льготного кредитования)
2. Падение численности населения России на 0.5млн человек в год.
(Хотя пункт 2 под большим вопросом. Так как идет активное замещение коренного населения России на азиатов и точной статистики по мигрантам нет. Не понятно сколько их проживает в России, понятно только, что с каждым годом все больше и больше, они активно покупают здесь квартиры и обустраиваются, их семьи активно растут. Поэтому, возможно, что статистика нам говорит о снижении численности населения в стране, а по факту, наоборот, значительный рост с учетом мигрантов)
Т.е. обвала цен на недвижимость я не жду. Жду рост цен, но рост медленнее потребительской инфляции. Что тоже можно, конечно, назвать обвалом цен на недвижимость, т.к. цены на квартиры вырастут, допустим, на 5-7%, а на все остальное – на 25-30%, то и получится, что относительно других товаров цены на недвижимость «рухнут» процентов на 20. Вот и вся математика.
В данный момент пока рассматриваю варианты покупки однокомнатной квартиры в старом фонде, желательно 5-этажка, кирпич, этаж 2-3, минут 15-20 езды до центра, вторая линия от больших дорог и трамвайных путей, с ремонтом. Такие варианты сейчас в нашем городе стоят 2,7-3,2млн.руб. За такие же деньги можно купить двушку без ремонта, в центре. Но мне не надо лишних площадей, которые надо обслуживать в старости. Мне нужна маленькая, чистенькая, уютная квартирка, где можно будет разместить пару полок с книгами, несколько больших красивых цветов и обустроить уголок для творчества.
На 01.01. 2025г. плановые накопления 1,2млн.руб., это с учетом процентов по вкладам, накоплений, подработок, жизни в режиме жесткой экономии.
Расчеты по ипотечному калькулятору Сбербанка:
1. Покупка в конце декабря 2024г.: при цене 2,7млн., первоначальном взносе 1,2млн, ставке 21,9% (расчет 20.08.24, зп в Сбербанке), на срок 10 лет ежемесячный платеж получается 30 902руб.
2. Покупка в конце декабря 2025г.: за 2025г. накоплю 600тыс.руб., если цена квартиры вырастет на 5% и составит 2,835млн.руб., платеж будет 21 323руб., при сроке ипотеки 5 лет – платеж 28 527руб.
При зарплате 40тыс.руб. в месяц (работаю бухгалтером на заводе) после уплаты ипотеки, коммуналки, проезда до работы на жизнь в первом случае остается около 3тыс. руб. в месяц. На работе бесплатные обеды, чай, кофе, так что выжить, в принципе, можно (иждивенцев нет, дети выросли, работают). Но это только если не болеть и не одеваться все эти 10 лет. Если же подкопить годик, то даже при сроке ипотеки в 5 лет на жизнь остается целых 5тыс.руб. в месяц – уже повеселее. Согласитесь, жизнь 10 лет на 3тыс. в месяц и жизнь 5 лет на 5тыс.в месяц – разница ощутимая. Это, если брать в расчет только зарплату. Но я рассчитываю на то, что все-таки смогу немного подрабатывать и иметь дополнительный доход. И однозначно рассчитываю на то, что в конце 2025года ставка рефинансирования начнет свой понижательный цикл и можно будет рефинансировать ипотеку, значительно уменьшив ежемесячный платеж. Т.е. совсем тяжело будет только первый год. Но жизнь меня уже как только не била, прорвусь!
Очень хотелось бы услышать от вас каких-нибудь дельных советов, времени скорректировать планы у меня еще достаточно. Поэтому буду очень благодарна за комментарии, советы, пожелания.
