Многие собственники сдаваемого жилья, возможно, удивятся, но закон прямо не предусматривает возможности досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке без обращения в суд.
В прошлом году этот вопрос даже дошел до Конституционного суда РФ — и там постановили, что в договорах краткосрочного найма (сроком до 1 года) можно включать условие о досрочном расторжении соглашения без обращения в суд (на основании письменного уведомления), но только если будут предусмотрены справедливые основания для этого — т. е. какие-то существенные нарушения договора, допущенные одной из сторон (Постановление от 2 июня 2022 г. № 23-П). Но, как показывает практика, понимание «существенного нарушения договора» у всех может быть разным.
Приведу в качестве примера любопытный случай, который недавно разбирался в суде.
Прожив в съемной квартире всего 10 дней, женщина отправила собственнице уведомление, что расторгает договор досрочно и требует вернуть ей арендную плату и страховой депозит за вычетом фактических расходов на оплату коммунальных услуг. Причиной отказа от договора стало наличие в квартире тараканов, о чем женщину не предупредили при заключении договора найма.
Однако собственница квартиры отказалась возвращать деньги, посчитав, что насекомых нельзя признать уважительной причиной для расторжения договора — и спор между квартирантом и наймодателем перешел в суд.
Там внимательно изучили текст заключенного договора — а он, в частности, предусматривал следующее: - допускается односторонний отказ от исполнения договора досрочно, если другая сторона систематически нарушает условия соглашения, - отказ оформляется путем направления другой стороне письменного уведомления с указанием причины отказа не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения, - в случае одностороннего отказа нанимателя от договора наймодатель возвращает ему сумму страхового депозита и остаток платы за оставшийся срок действия договора.
В данной ситуации квартирант исполнила все условия для досрочного отказа от договора, направив наймодателю письменное уведомление и сославшись на наличие в квартире тараканов (этот факт имел для нее существенное значение, а в договоре не было никакой оговорки по поводу наличия в жилом помещении насекомых). А вот наймодатель, по мнению суда, не исполнила свою обязанность по передаче жилья, отвечающего необходимым санитарным требованиям (соответствующий пункт также имелся в договоре).
В итоге суд признал, что передача нанимателю квартиры с тараканами является существенным нарушением договора найма со стороны собственницы, и взыскал с нее заявленные истцом суммы. А ссылку ответчика на то, что она после отъезда квартиранта долго отмывала жилье от шерсти и грязи домашних животных истца (значит ей полагается компенсация), суд отклонил, поскольку никаких претензий по этому поводу собственница ранее не предъявляла и доказательств своих слов не представила.
Вышестоящие инстанции оставили это решение в силе (Коптевский р-й суд г Москвы, дело №2-534/2022; Второй КСОЮ, дело №8Г-11287/2023). Как видно, в случае спора между собственником жилья и квартирантом решающее значение имеет текст договора, который был заключен между ними изначально.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
