После кучи хейтерских комментов. Я в шоке! Ребята... Вы статью дочитали или для вас слово "инвестиции" в кавычках это красная тряпка? Статья не про инвестиции в недвижимость, расслабьтесь. Я пишу про то как меняется стоимость квартиры за много лет.
Я не обсуждаю в этой статье вопросы заработка на квартирном вопросе, я замонался отвечать на коменты:
- а вот на котловане можно было взять
- а вот аренду забыл посчитать
- а вот биткоин советуешь покупать, мудак
Люди всерьез считают, что покупка квартиры на свободные деньги, когда своя уже есть это мега инвестиция...
Уж совсем удивляет когда мне пишут с не пониманием, "почему к доллару считаем - у нас же рубли". Ну вы совсем, что ли преисполнились?
На волне популярного убеждения «недвижимость всегда растёт», многие россияне продолжают вкладывать все свои сбережения в квадратные метры. Это кажется логичным: цены на недвижимость в действительно выросли. Но давайте копнем глубже и разберем, как выглядят эти «инвестиции» в контексте инфляции, курса доллара и реальной стоимости активов. Спойлер: результаты вас удивят.
Подпишитесь на мой канал в телеграмм - пишу про деньги, экономику и крипту и очень люблю считать. У нас очень уютно и можно пообщаться в комментах :=)
Рост цен на недвижимость в цифрах
В 2016 году средняя цена одного квадратного метра жилья в Москве составляла ~ 160 000 рублей. В 2024 году этот показатель вырос до ~ 300 000 рублей. На первый взгляд, рост впечатляющий — почти на 100%. Отличная доходность, не так ли?
Но это только в рублях. Давайте пересчитаем стоимость квадратного метра в долларах.
В 2016 году курс доллара был 64 рубля. Таким образом, квадратный метр стоил:
160 000 ÷ 64 = 2 500 долларов.
В 2024 году курс доллара — 99 рублей. Сейчас квадрат стоит:
300 000 ÷ 99 = 3 050 долларов.
Рост составил 18% в долларах за 8 лет. Уже не так впечатляет, правда?
Инфляция рубля
Теперь посмотрим, как изменилась покупательная способность рубля за эти годы. За 8 лет рублевая инфляция составила 62%. Это означает, что те же 300 000 рублей сегодня эквивалентны всего 185 000 рублей по ценам 2016 года.
Итак, реальная стоимость квадратного метра в 2024 году — 185 000 рублей в ценах 2016 года. Фактический рост в рублях — всего 14%.
Инфляция доллара
Для объективной картины нужно учесть и инфляцию доллара. За тот же период (2016–2024 годы) накопленная инфляция доллара составила 33%. Это означает, что каждый доллар 2024 года покупает на 33% меньше, чем в 2016 году.
Теперь пересчитаем реальную стоимость недвижимости:
В 2016 году квадратный метр стоил 2 500 долларов.
С учётом инфляции в 33%, его эквивалент сегодня должен быть:
2 500 × 1,33 = 3 325 долларов.
Фактическая стоимость квадрата в 2024 году — 3 050 долларов.
Получается, что недвижимость в Москве за 8 лет потеряла 8% своей стоимости в долларах.
Что это всё значит и куда бежать?
В рублях: недвижимость действительно подорожала, но реальная доходность не покрывает даже инфляцию. Рост всего на 14% — это слабый результат за 8 лет. Для сравнения, вклады в ОФЗ могли принести в разы больше около (около реальных 20-30%).
В долларах: если смотреть через призму стабильной валюты, недвижимость подешевела на 8%, что настораживает.
Альтернативные активы: за этот же период биткоин вырос на более чем 1 000%, а американские фондовые индексы, такие как S&P 500, принесли около 80% дохода в долларах. Если что, я не предлагаю покупать биткоин... пока)
Вывод: «недвижимость всегда растёт» — миф
Российская недвижимость, особенно в Москве, может казаться безопасной. Но реальная доходность от роста при внимательном анализе оставляет желать лучшего.
Сверху если мы сдадим ее в аренду получим 4-6% годовых от стоимости квартиры в лучшем случае в среднем (без учета, налогов, ремонтов и простоев). Здесь не будем углубляться, т.к. здесь речь не о доходности квартиры как актива.
Так что? Не стоит покупать недвижимость?
Всё же есть один важный нюанс. Я конечно еще проведу более подробные расчеты в следующей статье, но на вскидку:
Квартира 10 лямов. История показывает, что инфляция сжирает половину от денег за 10 лет, тогда через 20 лет у меня квартира стоимость 40 лямов и допустим последний платеж по ипотеке 88к рублей(аннуитетный и 20% взнос и 12% по ипотеке). Зато за аренду через 20 лет я плачу и буду платить потом около 6%... 200к рублей, что в 2.3 раза выше... Сколько бы там квартира в цене не потеряла за это время, мы потеряем на аренде больше.
Да, но у нас еще есть ОФЗ под 8%, допустим мы вложили 2млн(взнос по ипотеке) в ОФЗ и каждый год мы закидываем остаток от разницы между арендой и гипотетической ипотекой. Не спрашивайте как я посчитал, просто доверьтесь). Через 10 лет платеж по аренде сравняется с ипотекой (из-за роста аренды). А в конце срока у нас будет где-то 18млн на счету в номинале.
Конечно тут я прикидываю, что рост цен на аренду и квартиры - идет на величину инфляции.
Вот и сравнивайте, 18млн от ОФЗ и 40млн в собственности, плюс от 18 вам надо отщипывать по 200к каждый месяц на аренду. Цифры настолько очевидные, что не верится, что споры про ипотеку и аренду существуют. Конечно есть нюансы, что цены могут расти не так сильно и т.д, но даже если ошибки есть, то вряд ли ипотека резко станет не выгодной.
Конечно если вкладывать в офз как в ипотеку, то это даст другой результат, но проблема в том, что жить где-то придется, а значит мы не экономим на аренде(или сдаче своей квартиры) как в случае с ипотекой.
Чтобы не пропускать подобные статьи, подписыватесь на мой телеграмм.
Для хардкорщиков у меня есть твиттер - давайте корешиться там!
