У меня была схожая ситуация, только квартира 35 метров (я нищееб). При покупке, выделил детям и жене по 1 метру (по 1/35, так ещё можно было). При покупке новой квартиры выделил всем равные доли. Соответственно перед опекой у меня выигрышная позиция:

1. Новая квартира в том же городе (даже в том же районе)

2. Увеличена площадь на каждого.

Как оказалось, они оценивают кадастровую стоимость жилья, что бы текущая стоимость была не меньше чем покупаемая. Так же по новым правилам, нужно выделить не менее определенного количества метров (тут не подскажу я не уточнял, разделил поровну).

Ещё есть нюанс, в новой квартире у Вас не будет собственности, только общаяя с женой. Например делите квартиру на 3 части (себе, жене и ребенку), в итоге офрмлено будет 1/3 ребенку и 2/3 совместное с женой.

Квартиру "по рынку" Вы хер продадите, я продал в итоге на 10% ниже самой дешёвой квартиры которую нашел на циан (тот же район, этаж, состояние, метраж, размер кухни), мало кто хочет связываться, когда есть варианты без ожидания опеки, плюс многие риэлторы не рекомендуют связываться с такими квартирами.

В опеке заставили детей писать заявление что они не против продажи их доли, детям было меньше 14 лет, зачем это сделали я не ебу, их писульки не имеют никакой юридической силы. Все процедуры с опекой заняли 2 недели.

PS Я не торопился, если бы не продал - ничего страшного. Продавал, потому что ремонт нужен был в квартире, но стоимость ремонта после начала всем известных событий, стала больше, чем разница между стоимостью квартиры без ремонта и квартиры с ремонтом (плюс новая хата в более тихом месте и рядом с парком).

В общем продать можно, но ниже рынка и немного дольше обычной квартиры без обременения.

Так же отмечаю, что если после погашения ипотеки (а точнее выделения доли жене и детям) прошло меньше 5 лет, с них (жены и детей) возьмут налог 13% от стоимости их доли (мол, получили бесплатно и продали). Я писал заявление со ссылкой на пояснения минфина, о том что любое имущество, купленное любым из супругов является совместным со дня покупки вне зависимости от того когда оно оформлено и оформлено ли в собственность второму супругу.

Надеюсь понятно расписал.