Лига Недвижимости

Мужчина подписал договор купли-продажи квартиры и передал продавцу 9 млн рублей, а через 5 дней они должны были встретиться в МФЦ для регистрации сделки. Но продавец не пришел, на звонки не отвечал. Тревожно?

Вскоре мужчина узнал, что через день после оплаты 9 млн рублей продавец подарил эту квартиру своему брату (право собственности было зарегистрировано в ЕГРН).

Обманутый мужик подал в суд иск о признании дарения недействительным. Ушлый продавец подал встречный иск: об отмене сделки по продаже квартиры, т. к. в период сделок он постоянно употреблял алкоголь, не понимал, что делает, потерял паспорт, а деньги за квартиру не получал.

Судебная экспертиза установила, что даже с учетом алкоголизма продавец мог понимать значение своих действий. Поэтому суд не нашел оснований для отмены договоров дарения и купли-продажи.

Поскольку переход права собственности на квартиру уже был зарегистрирован, покупатель может теперь только требовать от продавца возврата денег. Которых уже естественно - нет. А то что подарена квартира брату - роли не играет.

(Куйбышевский р-й суд Спб, № 2-32/2023).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Один из недавних случаев показывает, что собственник может даже лишиться своей квартиры.

Некий гражданин приобрел квартиру в новостройке, но поскольку работал он в другом городе, присматривать за этой квартирой поручил своей матери. Та стала сдавать ее жильцам.

Сначала все шло гладко, но, спустя какое-то время, очередной квартирант «исчез»: деньги за жилье перестали поступать, на звонки он не отвечал.

Когда мать собственника нанесла визит в квартиру, ей открыла дверь незнакомая женщина, которая заявила, что она купила эту квартиру и является теперь ее законной хозяйкой.

Узнав об этом, мужчина заказал выписку из ЕГРН по своей квартире — и увидел, что недавно действительно была зарегистрирована сделка купли-продажи с его участием, и, по данным ЕГРН, он уже не являлся собственником жилого помещения.

Он обратился в полицию — по итогам расследования выяснилось, что квартирант подделал паспорт собственника квартиры (реквизиты были указаны в договоре), подыскал покупателя, готового расплатиться наличными (чтобы не попасть под проверку со стороны банка), и благополучно продал квартиру за 2,4 млн рублей, подделав подпись собственника, — после чего скрылся.

Бывшему собственнику ничего не оставалось, как обращаться в суд, требуя признать договор купли-продажи недействительным.

А новая собственница подала встречный иск — о признании ее добросовестным приобретателем квартиры, обвинив прежнего владельца в том, что он недостаточно заботился о сохранности своей недвижимости: сдал ее в пользование третьим лицам и дальнейшей судьбой не интересовался.

Суд первой инстанции согласился с доводами ответчицы и признал ее добросовестным приобретателем, оставив договор купли-продажи в силе.

При этом частично удовлетворил и первоначальный иск, истребовав квартиру из незаконного владения ответчицы.

Получилась странная ситуация: мужчина снова стал собственником своей квартиры, но в то же время она была продана другому лицу (добросовестному приобретателю).

В апелляции это исправили, признав договор купли-продажи недействительным, т.к. подпись продавца на нем была подделана.

Покупательницу признали добросовестным приобретателем (так что она сможет получить компенсацию от государства, если не удастся вернуть деньги от мошенника-продавца).

Собственником квартиры признали первоначального ее владельца, поскольку даже у добросовестного приобретателя имущество изымается, если изначально оно выбыло из владения собственника против его воли (ст. 302 ГК РФ).

В кассации оставили это решение в силе (Седьмой КСОЮ, дело № 88-2945/2022).

Чтобы избавить себя от подобной нервотрепки, собственнику сдаваемого жилья нужно, как минимум, подать в Росреестр заявление о запрете совершать сделки со своей недвижимостью без личного участия.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Сказать что это был свинарник - сделать комплимент тому, что мы увидели. Грязь, бутылки и запах, заставили нас покинуть квартиру, не осмотрев её. За нами вышел и один из тех "показчиков" и сказал, дословно: "Вы извините, у собственника праздник, но это не должно мешать сделке. У меня есть доверенность на все действия с квартирой". Конечно же мы удалились, пообещав подумать и созвониться с его "руководителем".

В итоге мы объяснили своему клиенту что это была за схема и как она работает. Войти в доверие к алкоголику, систематически спаивать и не давать особо трезветь. Частые подарки и бесплатная еда с выпивкой в конце концов дадут свой результат, и он подпишет доверенность, которую потом заверят у "прикормленного" нотариуса. Алкоголику повезет, если после сделки ему достанется хотя бы комната в коммуналке, ведь чаще всего их выкидывают на улицу.

Эта схема старая, но рабочая и, как мы выяснили, встречающаяся даже сейчас. Если бы наш клиент был без риелтора, а эти ребята сделали бы уборку и на время показа вывели бы хозяина с друзьями куда-то, то всё могло бы кончится сделкой, ведь цена и расположение были очень привлекательны. Не доверяйте всем подряд.