В продолжение этого поста https://pikabu.ru/story/sdacha_kvartiryi_v_moskve__v_kopilku...
Итак, квартиру я сдал двум девчушкам, оказавшимся самыми быстрыми. Получилось так, что во вторник на меня обрушился шквал звонков, я общался, отсеивал агентов, и реальным клиентам давал номер своего квартиранта (с которым я договорился, что он покажет квартиру в удобное ему время). Вот эти девчушки быстрее всего до него дошли и быстрее всего сказали, что ок, берут.
Не уверен, что это самый идеальный вариант квартирантов - они сказали, что одна девчушка у них в неких отношениях, и может съехать через пару месяцев, и тогда и второй придется съехать. С другой стороны, рассудил я, что, видимо, цену я немного занизил от рынка, что такой поток запросов пошел, поэтому решил, что если они съедут, попробую сдать подороже (оговорил с ними, что обязательно будут показывать квартиру вечерами, раз уж такое дело).
Хочу набросать кое-какие советы и свои мысли по всей этой ситуации.
1. Размышления о рынке найма.
В общем, рынок найма ожил, прям конкретно ожил. Последний раз я сдавал квартиру в ноябре 2015 г., так вот, у меня тогда впервые была ситуация простоя, который длился с 13.11.2015 г. по 23.11.2015 г.
Тогда звонков было ощутимо меньше, чем 19.09.2017 г., все было прям печально.
Я так полагаю, что сдал по цене или точно в рынке, или чуть ниже рынка, это нужно учесть на будущее.
Цену я определял, посмотрев на авито и на циане цены на похожие квартиры в соседних домах.
Предположу, что нужно было прозвонить 5-7 вариантов, чтобы определить, по какой цене реально что-то сдается в моем районе, это позволило бы чуть приподнять цену.
19.09.2017 г. мне была куча звонков, от которых я отфильтровывал непосредственно клиентов.
2. В отношении риелторов.
Я в который раз убедился, что это - жалкие и ненужные паразиты рынка. Распишу подробнее свои ошибки и горький опыт.
- первая их гадость, которую они делают - это то, что они выставляют свои объявления на вашу квартиру, и пишут там цену ниже.
Вот даже сейчас некая мерзкая Екатерина умудрилась выставить объявление моей квартиры, указав недостоверную информацию о возможности торга (хотя я никакой возможности не обозначал). Телефона в квартире нет. Естественно, никакого разрешения она у меня не спрашивала и я вообще не уверен, что разговаривал с ней. Я обнаружил эту объяву вчера, когда закрывал свои объявления - ради любопытства позвонил ей, напиздел про себя, какой я хороший наниматель (охуенная проверка нанимателей для хозяев! По телефону убедиться, что славяне и граждане РФ). И сразу же на мой авитовский номер звонок от этой мрази. Трубу я не стал брать, не вижу смысла ругаться.
Самой главной ошибкой (которую я когда-то в 2013 г. допустил) - это выслать кому-то фото. Риелторы реально подлые обманщики, целые истории придумывают, чтобы фотки получить. Потому что получив фото, они делают объявление с твоими фотками и ценой ниже, и клиенты идут к ним, а они тебе их ведут типа. В 2013 г. получилось так, что весь циан был завален моей квартирой от разных гондонов.
Поэтому главное правило - фотки никому не высылать, фотографировать пришедшим на просмотр не давать (я, кстати, в том же 2013 г., когда снимал, хотел сфоткать, но хозяева не разрешили, и я еще удивлялся их неадекватности. Я думаю, что если клиент попросит сфоткать квартиру - я ему не разрешу, предложу, чтобы я сфотографировал и отправил фотографии на электронную почту).
Соответственно, свои фотки надо помечать вотермарками какими-нибудь. Я делал проще - писал по центру слово "АВИТО" красными буквами.
Циан сам помечает фотки (хотя кривовато, имхо, цифры в углу, можно кадрировать). А вот на юле никаких вотермарок я не обнаружил, жирный минус им.
В 2013 г., когда у меня был простой, весь опыт с агентами был негативный. Из запомнившегося:
- одна агентесса привела мне хача (хотя я всем говорил, что хачей мне нахуй не надо);
- другая агентесса привела человека, у которого было жесткое требование - не первый этаж. То есть он априори первый не рассматривал. Но я, блядь, в своем объявлении везде все характеристики писал, а эта мразота не донесла клиенту важную информацию, как итог убили время я, он и эта мразь тоже (хотя ее время не жалко конечно);
Все встречи с агентами заканчивались ничем.
По деньгам то, что агенты типа бесплатны для хозяина - это пиздежь.
То же агентское вознаграждение хозяин может заложить в арендную плату.
К примеру, квартира в рынке стоит 30к +50% агентские (15к). Хозяин выставляет ее за 31к без агентских.
Клиент:
- экономит 4к (потому что платит 11к в течение 11 месяцев, а не 15к);
- платит деньги постепенно, а не сразу. То есть, в одном случае ему надо заплатить 62к (предоплату и обеспечительный платеж), а во втором случае 75к (предоплату, обеспечительный и агенту).
В общем, подумал я, подумал, и решил, что всем агентам буду говорить, что для агентов цена +10%. Если они мне смогут привести клиента, который на 10% больше готов платить, то буду работать с агентом, не смогут - пошли на хуй.
3. советы нанимателям.
- нужно быть настойчивее и быть гибким в отношении созвона с наймодателем. Серьезно, у меня после размещения объявления звонки шли непрерывно и одновременно по несколько звонков.
Естественно, в такой ситуации я никому не перезванивал - пока я бы там сидел разбирался с входящими, мне непрерывно звонили другие люди. А когда не звонили - я занимался другими делами (я, все-таки, работаю).
То есть, если есть какое-то объявление, а там занято, или не снимают трубку, если есть интерес к объявлению, имеет смысл звонить туда, м.б. несколько дней даже (потому что 20.09.2017, к примеру, я забыл дома телефон, поэтому все те люди, кто мне позвонили в этот, не получат ответа).
Перезванивал я, помню, в 2015 г., когда маловато звонков было. То есть рассчитывать, что будут перезванивать, можно только если предложение выше рынка или если рынок в целом упал :)
Еще момент - не стоит рассчитывать на отправку смсок со стороны наймодателя. Мне 19.09.2017 г. звонила девушка, которая попросила отправить инфу смской. Проблема в том, что после нее мне позвонило еще 5 человек, и хз, какой там был ее номер. С учетом того, что было немало других кандидатов, я решил не тратить свое время на поиск того телефона. То есть нужно иметь бумажку с ручкой под рукой, чтобы записать информацию, которая может быть значимой.
- все-таки, главный совет нанимателям - нужно делать все очень быстро. Выше уже расписал про быстрых девчушек.
Я думаю, что нужно указывать в объявлении, чтобы писали в чат там, где это возможно (авито и юла) - так намного эффективнее получится, меньше шансов кого-то пропустить.
4. советы наймодателям.
4.1. выкладываю шаблон договора, который я использую и дорабатываю с 2013 г. На мой взгляд, он предусматривает идеальный баланс интересов сторон (единственный нюанс - там нет ничего о телефоне, так как у меня нет телефона).
https://drive.google.com/open?id=0B6JlfIPm4wgULXJqYmtlWndhem...
Выделенные желтым пропуски я оставляю выделенными и на печати, чтобы было проще все это заполнять. Договор специально готовил таким образом, чтобы распечатать его, а потом на месте, если наниматель согласен, сразу его заполнить и подписать.
Еще там приложен бланк дополнительного соглашения - его я тоже имею распечатанным на случай, если мы о чем-то договоримся с нанимателем, чтобы сразу внести соответствующие правки в договор (у меня в 2015 г. была ситуация, когда я снизил размер платы за наем, но забыл уменьшить размер Обеспечительного платежа, он у меня тогда еще цифрами был написан - вот мы этот момент с нанимателем исправили, отразив соответствующие изменения в дополнительном соглашении).
В целом, все довольно очевидно, на мой взгляд, нужно заполнить договор, сфотографировать паспорт нанимателя и сонанимателей (свой паспорт я тоже без проблем даю фоткать).
4.2. В отношении налогов.
Я таки считаю, что нужно действовать в правовом поле. Если платишь налоги, то исчезают риски всяких левых базаров и угроз куда-то стукануть :) Не страшны соседи и участковый.
Лично я оформлен как ИП на 6% упрощенке.
Можно еще платить просто 13% НДФЛ или купить патент. Когда я писал этот пост, я полез проверять, сколько стоит патент, и охуел.
Патент в моей ситуации стоил бы 12 600 руб. в 2017 г., при этом за ИП я плачу 23400 руб. в фонды исходя из фиксированной стоимости страхового года, и 23520 руб. налогов за наем. Суммарно получается 46920 руб. против 12600 руб.! Суммарно получается ставка 13,96% у меня (то есть даже больше номинальной ставки по НДФЛ). Правда, есть нюанс, я проводил определенные операции через предпринимательскую деятельность, и сэкономил немало налогов по другим направлениям. Но в ближайшем будущем там ничего не ожидается, так что, думаю, нужно в декабре будет снять статус ИП, подписать доп.соглашение, и купить патент в 2018 г.