Скандалы, связанные с наступлением рынка на леса и особо охраняемые природные территории в Московском регионе разразившиеся прямо во время праздничных выходных натолкнули экспертов «ЭкоГрада» на необходимость обзора рынка жилья и строительного рынка в регионе. Так получилось, что под топор пошли ценнейшие островки природы в «каменных мешках застройки» и все ради выгоды. Тут и полемика вокруг преобразования московских ООПТ в ООЗТ, и скандал, связанный с вырубкой реликтового леса в Новогорске, микрорайон Химок. Одним словом «трагическая история» с ликвидацией «Русского леса», что началась с середины 17 века, в конце первой четверти 21 века приобрела качественно новую форму. Последним островкам живой природы предписано исчезнуть выгоды ради. Но так ли оно всё выгодно?
«ЭкоГрад» постарался разобраться.
Немного истории. Михаил Горбачёв обещал, что к двухтысячному году, сейчас это принято называть миллениумом, каждая советская семья получил отдельную квартиру. Пот ом исчезли советские семьи как факт. Правда мечта об отдельной квартире для многих сбылась. Мы стали покупать себе квадратные метры и кубометры жилых пространств. Рынок оказался вполне себе выгодным. На одном из тв-шоу один из обитателей полученной по очереди квартиру продал её за несколько миллионов, и дело пошло. Мы стали приватизировать, продавать свои квартиры, и соответственно покупать. Так сложился рынок вторичного жилья. Появились застройщики и предложили рынку квадратные метры во вновь возведенных домах. Мы ощутили разницу между первичным и вторичным рынком.
Первичный рынок оказался более предсказуемым, потребовал привлечение сторонних средств. Одновременно банки научились предлагать «кредитное плечо» для потенциальных покупателей. Рынок ипотеки стал стремительно развиваться и приносить прибыль не только застройщикам и банкам, но и различного рода брокерам. Купить квартиру «на этапе котлована» и продать его на вторичном рынке оказалось выгодно. Сектор экономики продемонстрировал убедительный рост.
Как и следует в случае с классическим представлением о рынке желание заработать стало серьезным двигателем спроса. Эксперты рынка отмечают, что большинство людей не выбирают объекты сами, а просто покупают под давлением риелторов. В сфере строительства жилья сложился хороший маркетинг, рекрутировались агрессивные продавцы. Девелоперы рассказывали покупателям, что Москва — это столица мира и недвижимость в ней никогда не подешевеет. За Москвой подтянулось Подмосковье. Риелторы региона стали демонстрировать прирост стоимости квартиры на каждом этапе строительства.
Представьте такой пример: сейчас квартира стоит 500 руб, люди кладут первый взнос в 100 руб и рассчитывают, что квартира в следующем квартале будет стоить 550 руб — и они на свои 100 руб заработают 50 руб. Потом покупатель положит еще 200 руб., а квартира подорожает еще на 100 руб., затем ее перепродают на вторичном рынке.
Выгодно. Очевидно, тем более, что в «сарафанном радио» и в Сети полно рассказов про то, как один человек купил квартиру, или дом, за 1000 рублей, а продал за 1500.Но это, как показывает печальная часть практики история с «очевидной прибыльностью» вполне может оказаться оптическим обманом. Все дело в рисках. Например, рост курса доллара и инфляция способны «скушать всю прибыльность» и не только это.
В условиях санкций и СВО риски возросли внушительно.
Эксперт «ЭкоГрада» и первый министр экономики современной России Андрей Нечаев, например, считает, что риски для инвесторов, и не только, в наступившем 2025 году значительные.
Нечаев: «В 2025 году будет все то же самое, что было в 2024-м. Это проблемы с оплатой экспорта, вторичные санкции, которые уменьшают экспорт. Все это, в конечном итоге, приводит к сокращению валютной выручки, при том, что параллельный импорт — честь и хвала российскому бизнесу — работает. Соответственно, запрос на валюту если не растет, то, по крайней мере, остается достаточно стабильным. Все это в сумме приводит к тому, что предложение валюты на рынке меньше, чем спрос. Добавьте к этому тот золотой дождь, который в виде оборонных расходов пролился на российского потребителя. Дальше делим одно на другое — это факторы в пользу ослабления рубля. Не говоря уже о том, что это выгодно для бюджета, поэтому финансовые власти умеренно борются с ослаблением национальной валюты. Это не означает, с моей точки зрения, что будет глобальное падение — до 200 рублей за доллар или даже 150 рублей за доллар, — но в целом, я бы сказал, факторов ослабления больше, чем факторов укрепления».
Андрей Нечаев считает, что ослабление рубля неизбежно, хотя во многом процесс «будет зависеть от позиции Центрального банка, если он будет еще дальше ужесточать денежно-кредитную политику и продолжать ту практику, которую он сейчас проводит, — отказ от покупки валюты в рамках так называемого бюджетного правила. Когда продавалась валюта из Фонда национального благосостояния, а он встречно ее покупал. Сейчас он от этого практически до конца года отказался, что привело к тому, что рубль от пиковых значений падения укрепился на 5−7 рублей».
Отдельные экономисты утверждали, что рост курса рубля был связан с выборами Дональда Трампа на пост президента США. И в частности, в возможно отрывающейся перспективы снятия санкций, или не появления новых. В свою очередь Нечаев скептически рассматривает качество ставок на рост экономики РФ в связи с лояльностью Трампа, при этом он признаёт, что фокус значительной части рисков для рынка России находится за пределами российских рубежей.
Нечаев: «Для нас гораздо опаснее не новые санкции, а реальное применение так называемых вторичных санкций. Мы в значительной степени переключили экспортные и импортные потоки на другие страны, но большинство этих стран все-таки в западных рынках заинтересовано гораздо больше, чем в российском. Поэтому если возникнет угроза вторичных санкций, то подавляющее большинство из них однозначно сделает выбор в пользу прекращения отношений с Россией.
Мы, например, с этим столкнулись в последние месяцы текущего года, когда все крупные китайские банки отказались проводить платежи в юанях в оплату российского импорта. Сейчас все расчеты идут через мелкие кредитные организации. Это при том, что это не доллар, а юань! Тем не менее. Поэтому сейчас в большей степени Запад взял курс не на новые санкции, а именно на отслеживание выполнения прежних, и, если они это будут ужесточать, это будет, конечно, болезненно. Так или иначе значительная часть транзакций идет через западную банковскую систему, а организации там все-таки дисциплинированные, они находятся под достаточно жестким контролем и регулированием. Поэтому я думаю, что может. Другое дело, что во многих случаях Запад сам закрывает глаза, потому что ему это выгодно. Канонический пример: российские нефтепродукты под санкциями в Европе, но мы поставляем нефть Индии, та ее обрабатывает и поставляет нашу нефть или свои нефтепродукты на европейский рынок, и всех все устраивает. Кроме того, что Россия несет при этом материальные потери. Что касается санкций, то ждать их быстрой отмены тоже, с моей точки зрения, было бы наивно. Помните, знаменитую поправку Джексона — Вэника [в США] отменяли 22 года? Может быть, западный бизнес пролоббирует быструю отмену какого-то небольшого количества санкций, которые болезненны и для него тоже, но подавляющее большинство ограничений будут отменять долго. Поэтому даже если мир случится, рассчитывать на то, что санкции отменят, я бы не стал».
По мнению Андрея Нечаева повышение ключевой ставки ЦБ на доходности российского бизнеса особенно не отразится, как и на общем состоянии рынка: «Мне кажется, что те, кто берется назвать конкретный уровень ставки, который похоронит российскую экономику, — это все-таки люди, занимающиеся лукавым словоблудием. Нет, наверное, если сделать ставку 70%, то кредитование в стране остановится! Но если мы говорим о каких-то пределах, близких к реалиям, я думаю, что всерьез никто такой уровень ставки рассчитать не может, потому что у каждого бизнеса своя граница эффективности. Для кого-то кредит под 25% уже непосилен, для кого-то — под 28% и так далее. Но посчитать это абсолютно нереально. Это надо залезть в душу и в карман к каждому российскому бизнесу, который кредитуется.Тут проблема в другом. Этот инструмент, ключевая ставка ЦБ, который делает деньги дороже, распространяется не на всю экономику. Он больше затрагивает малый и средний бизнес, частные компании. На предприятия военно-промышленного комплекса льется золотой дождь оборонных расходов, которые потом растекаются крупными, а потом и мелкими ручейками по их смежникам. И для них это удорожание денег не так страшно или вообще не сказывается. Плюс государственные субсидии, плюс субсидированные кредиты… То есть мы живем как бы в двухуровневой экономике: для одной ее части деньги становятся критически дорогими, а для другой это не имеет большого значения. Соответственно, антиинфляционный эффект получается сравнительно ограниченным».
Прогноз о том, что застройщики и другие участники строительного бизнеса повально могут оказаться на грани банкротства, Андрей Нечаев также называет не вполне корректным: «Нет такого уровня ставок, при котором начнутся массовые банкротства. Постепенно те, кто не может позволить себе занимать деньги по таким ставкам, будут сворачиваться, менять направление или вообще уходить из бизнеса. Но я не думаю, что это будет иметь какой-то обвальный характер. К сожалению, Центробанк доступными ему инструментами может воздействовать только на часть экономики. В 2025 году расходы федерального бюджета вырастут еще на 9%. Поток бюджетных денег, который льется на экономику, в значительной степени усилия по сдерживанию инфляции демпфирует. С другой стороны, действительно какая-то часть бизнеса из-за того, что деньги становятся непосильно дорогими, сворачивает свою активность.
Мы не знаем, что было бы, если бы Центральный банк такую политику не вел. Его собственная логика, которую он неоднократно озвучивал: если бы мы не повышали ставку, инфляция была бы гораздо выше. Но насколько выше — никто сказать не может. Поэтому какой-то сдерживающий эффект манипулирование ставкой оказывает, но то, что мы в следующем году не выйдем на 4%, я в этом убежден на 99%.
С другой стороны, замедление экономики будет. Это отражено даже в официальных прогнозах Министерства экономики, что с нынешних 4% мы выйдем где-то на 1,5−2% по следующему году. То есть это еще не стагфляция, но уже мы к ней приближаемся». Для военных не страшно, а для всех прочих, если будет –1,5%. Но мне кажется, будет вот такое вялое барахтанье в болоте».
Прямого ответа на вопрос о возможной доходности вложений в «в жильё на первичном рынке Андрей Нечаев оставил без прямого ответа: «Я посоветовал бы им стать стихийными экономистами. Внимательно проанализировать свой бюджет, свои доходы, насколько они гарантированы, и какая у них будет динамика. Насколько та работа и та зарплата, которую они имеют, гарантирована, и исходя из этого уже строить свою политику расходов. Следует жить по средствам. Если у вас нет стопроцентной уверенности, что ваш уровень доходов сохранится, то при нынешних ставках залезать в кредиты — дело весьма рискованное. Если есть сбережения свободные, то, конечно, сейчас прекрасные возможности для их размещения. Депозитные ставки во многих банках превысили 23%. Еще пару лет назад это была просто немыслимая доходность! Некоторые выпуски облигаций федерального займа дают доходность 23%. Если бы кто-нибудь сказал это три года назад, все бы покрутили пальцем у виска, но сейчас это наша новая реальность.
Другое дело, что и инфляция, как вы справедливо заметили, у большинства отличается от инфляции Росстата. Поэтому реальная доходность этих депозитов и ценных бумаг с поправкой на инфляцию может не сильно отличаться от того, что было несколько лет назад. Так, конечно, душу греет, что ты получаешь по депозиту 24%. Правда, если инфляция тоже 24%, ты получаешь ноль, но хотя бы компенсируешь инфляцию».
Иными словами, вложения в «жилищный бизнес» на современном этапе – это игра в рулетку. Если инвестор все это понимает и осознанно играет в эту рулетку — почему бы и нет. Главное — не оказаться последним в этой очереди».
Эксперты «РБК» сообщают, что аналитики выявили уникальность в стагнации цен на жилье 2024 года для рынка вторичного жилья московского региона. Стагнация цен на вторичное жилье в регионе случалась и ранее. Однако завершившийся 2024 год стал первым, когда цены практически не менялись в течение всех 12 месяцев
Если до прошлого года подобная годовая стабильность все же сопровождалась ростом или падением цен в разные полугодия, то в 2024 году цены на жилье на протяжении всех 12 месяцев менялись мало. Об этом говорится в поступившем в редакцию исследовании аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
По итогам 2024 года средняя цена 1 кв м вторичного жилья в разных локациях столичного региона изменилась от -0,3% до +0,8%. Такую динамику аналитики называют околонулевой — она находится в пределах статистической погрешности, говорится в исследовании.
На территории Старой Москвы по итогам прошедшего года цена 1 кв. м на вторичке зафиксирована на отметке 272,5 тыс руб, что на 0,8% больше показателя годичной давности.
Наибольшее подорожание 1 кв м было зафиксировано в Северном округе (+2,2%, до 276,6 тыс руб.). В первую тройку также вошли Центральный (+2,1%, до 425,4 ты. руб.) и Западный (+1,9%, до 309,6 тыс руб.) округа. Снижение средней цены «квадрата» отмечено в Северо-Западном (–1,1%, до 277,3 тыс руб.) и Юго-Восточном (–1,2%, до 233,9 тыс руб.) округах, уточняется в исследовании.
В Новой Москве средняя цена «квадрата» увеличилась за год на 0,3%, до 204,4 тыс руб. Еще по итогам 11 месяцев цены на вторичку демонстрировали отрицательную динамику (–0,2%), но оживление спроса перед Новым годом вытянуло местный рынок в плюс. В итоге в Новомосковском округе средняя цена 1 кв. м вторичного жилья выросла за год 0,7%, до 206,5 тыс руб., а в Троицком округе зафиксировано снижение на 2,5%, до 181,6 тыс руб.
В Подмосковье готовое жилье за год немного подешевело — на 0,3%, средняя цена 1 кв. м зафиксирована на отметке 153,2 тыс. руб., говорится в исследовании. В течение прошлого года «квадрат» вторички подорожал только в дальнем Подмосковье (+1%, до 107,4 тыс руб.). В ближнем Подмосковье 1 кв. м подешевел на 0,1%, до 169,1 тыс. руб, а в среднем Подмосковье стоимость «квадрата» стала дешевле на 1,6% и составила 135,3 тыс руб.
Эксперты считают, что «Рынок недвижимости находится на распутье. С одной стороны, отсутствие доступной ипотеки на вторичке уже больше года давит на цены. С другой — снизу их поддерживает высокая инфляция. Кроме того, переток покупателей с первичного рынка, где 1 кв. м значительно дороже, не дает накапливаться ликвидному предложению. На фоне таких разнонаправленных факторов стоимость жилья в среднем по рынку пока стоит на месте. Однако перспективы рынка показывает динамика в наиболее бюджетных и ликвидных сегментах с короткими сроками экспозиции. А там цены постепенно ползут вниз.
Скорее всего, в 2025 году этот тренд станет более выраженным», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В конце прошлого года «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» ценам на вторичное жилье в Москве спрогнозировали падение на 10–15% в 2025 году. Согласно прогнозу, снижение цен будет плавным, в среднем на 1% в месяц.
Итак, стагнация или снижение темпов роста экономики, инфляция, санкционное давление, сворачивание ипотеки – весь набор рисков для «новобранцев инвестиционного рынка». Чего же боле. Но инерция великая вещь.
При том, что по итогам прошлых лет по мнению экспертов более чем значительная часть «инвестиционного жилья» не было продано, застройщики оказывают сильнейшее давление на природные территории с целью их застройки.
Риэлтеры объясняют свою позицию - продать жилье в «озелененных уголках легче», и что «дорогое жильё будет дорожать», а «дешевое дешеветь». Но они не объясняют потенциальным покупателям про то, что инфраструктура значительной части застройки «зеленых мест» явно недостаточна для комфортного проживания. Взять, к примеру, жильё в подмосковном Королеве. Пробки на въезде в город давно стали притчей во языцех, а расширение дорожного полотна практически невозможно. Вернее, упирается в необходимость вырубки части уникального Национального парка «Лосиный остров».
О целесообразности снесения «живой природы», в том числе в поселке Новогорск, Химкинский городской округ, наш корреспондент поговорил с известным российским экономистом и государственным деятелем, генеральным директором Альянса по вопросам устойчивого развития (Национальный ESG Альянс) Андреем Шароновым.
В частности, проект снесения «природного очага, лесного массива в Новогорске, Андрей Владимирович сравнил с массовым строительством «домов-ловушек» для инвесторов.
Дома ловушки, по всей видимости следует рассматривать в свете термина «инвестиционная ловушка».
Вот как трактуют термин в популярном финансовом справочнике:
Инвестиционная ловушка - это экономическое явление, при котором компании и частные инвесторы отказываются от долгосрочных вложений даже при низких процентных ставках. Это парадоксальная ситуация, ведь логика подсказывает: дешевые кредиты должны стимулировать инвестиции. Однако в реальности все оказывается сложнее.
Представим, что вы – владелец небольшого завода по производству мебели. Банки предлагают вам кредиты под смешные 3% годовых. Казалось бы, самое время взять заем и расширить производство. Но вы смотрите вокруг и видите, что спрос на мебель падает, конкуренты закрываются, а экономика в целом стагнирует. В такой ситуации даже дешевый кредит кажется слишком рискованным.
Причины возникновения инвестиционной ловушки
Инвестиционная ловушка может возникнуть по ряду причин:
- Экономическая неопределенность;
- Низкий потребительский спрос;
- Избыточные производственные мощности;
- Высокие реальные процентные ставки при номинально низких».
Рассмотреть каждую из этих причин подробнее
Экономическая неопределенность
В условиях нестабильности инвесторы предпочитают «синицу в руках» – краткосрочные и низкорисковые вложения. Долгосрочные проекты, даже потенциально более прибыльные, кажутся слишком рискованными.
Низкий потребительский спрос
Когда люди экономят, предприятиям нет смысла расширять производство. Зачем строить новый цех, если и старый работает вполсилы?
Избыточные производственные мощности
Во время кризиса многие предприятия оказываются недозагруженными. В такой ситуации инвестиции в расширение производства выглядят нелогичными.
Если инвесторы ожидают снижения цен, они могут отложить вложения, надеясь, что завтра все будет дешевле.
Высокие реальные процентные ставки
При дефляции даже низкие номинальные ставки могут оказаться высокими в реальном выражении. Например, если номинальная ставка 2%, а дефляция 3%, реальная ставка составит 5%.
Последствия инвестиционной ловушки
Инвестиционная ловушка может иметь серьезные последствия для экономики:
- Замедление экономического роста;
- Снижение производительности труда;
- Ухудшение конкурентоспособности экономики;
Все это создает порочный круг: низкие инвестиции ведут к замедлению роста, что еще больше снижает привлекательность инвестиций.
