Комментаторы под некоторыми постами сокрушались, мол, какой же в России бестолковый Центральный банк, что не способен додуматься до того, чтобы просто снизить ключевую ставку.
Это ведь сделает кредитование доступным, производства встанут с колен, а каждый россиянин, наконец, сможет позволить себе взять ипотеку с видом на Кремлевскую стену.
А теперь перенесемся на 20 лет в прошлое. И на другую сторону земного шара, чтобы посмотреть, а как вели свои дела крутые и умные экономисты в крупнейшей экономике мира - США.
Предупреждаю, будет очень много параллелей с Россией, чтобы не строить иллюзий.
Итак, мы в США 2000-х годов. Население растет быстрее, чем строятся дома: в период с 2000 по 2006 гг. население выросло на 1,5%, доход на душу населения снизился на 3%. И в то время, когда строилось порядка 1,8 млн домов ежегодно, цены улетели вверх аж на 40%.
Сразу же сделаю отступление. В США всегда существовала проблема с миграцией, но просто взять и купить себе дом, ровно как и получить ипотеку, какой-нибудь затерявшийся мексиканец просто не мог. Так что подобное явление точно нельзя связать с "понаехали". Работали другие механизмы.
Причина роста цен - просто смешные стандарты к заемщикам. Но так было не всегда. Если в 70-х годах для покупки дома стоимостью $60 тыс требовалось внести первоначальный взнос в 25%, то это объяснялось тем, что ипотека была значительно дешевле, чем арендная недвижимость. Но и давали её при условии хорошей кредитной истории, наличии стабильной работы и денег на начальный взнос. А ближе к 2000-м понеслась ...
С 2000-х годов первоначальный взнос снижают до 10% почти во всех штатах, как и требования к кредитному рейтингу. В 2003 появляются первые кредиты без первоначального взноса. А в 2005 просто начинается какая-то хрень: кредит можно оформить, просто назвав свой доход (даже бумажку в банк приносить не потребуется). Дальше ипотечные брокеры совсем ахренели: в первые несколько лет ипотечная ставка было околонулевой (а спустя время росла), чтобы даже случайный тип, который вчера ночевал в коробке из под холодильника, мог заключить договор.
Почему так произошло?
У Михаила Задорнова давно был ответ. Но стоит копнуть поглубже.
В нормальном мире ипотечный менеджер жестко и дотошно проверяет заемщика перед тем, как выдать ему кредит. Но в какой-то момент в США выросли два монстра: Фэнни Мэй и Фредди Мэк.
Еще в 1938 году США создает FNMA - Федеральную Национальную Ассоциацию Ипотек. Название сложное, поэтому финансисты обозвали его по первым буквам "Фэнни Мэй". Конторка эта выкупала у банков ипотечные кредиты, поддерживая тем самым ипотечный рынок. За счет этого у банков появлялись новые деньги, чтобы выдать новые ипотеки, которые снова выкупит Фэнни Мэй. И так до бесконечности.
Спросите, а нахрена? На дворе 1938 год, страну лихорадит после Великой Депрессии, а рынок недвижимости похож на Воландеморта из последней части про ГП.
В 1970 году власти США создают еще одну контору - FHLMC. Его тоже хрен кто мог выговорить, поэтому назвали Фрэдди Мэк. Цель у него была другая: надо делать бабки. И эта контора покупала ипотечные займы, чтобы после превратить их в ценные бумаги, а затем продать каким-нибудь инвесторам. Все довольны: одни инвестируют в самый надежный (как тогда казалось) актив на рынке - ипотечные займы, а зарабатывают на кредитных платежах заемщиков. А вторые получают за все это свою комиссию.
Но мы идем дальше. Так почему ипотеки стали так доступны? Вот эти два монстра - Фэнни Мэй и Фрэдди Мэк - не только искали новых ипотечников, но еще и проводили все эти операции на государственные деньги.
Ипотечные кредиты затем перепродавали инвестиционным банкам (например, Bear Sterns - обязательно запомните это имя), а те превращали их в облигации, делая наценку и продавая инвестором как надежнейшие бумаги, ведь американцы всегда будут платить по своему жилью.
Теперь надо добавить к этой картине еще и рейтинговые агентства - они определяют уровень риска для компаний и отдельных ценных бумаг. И агентства тщательно изучали каждую ипотеку, чтобы избежать сложностей. Шучу. Они всем бумагам присваивали рейтинг AAA (блябуду, супернадежный).
А почему так? Как я написал выше, цены на дома постоянно растут, из-за чего число дефолтов сводится к нулю. Ведь если заемщик не может платить, он просто продает свой дом и даже остается в плюсе.
Строим схему: цены на недвижимость растут + снижаются дефолты + риски снижаются + ипотечные бумаги получают еще более высокий рейтинг + больше фондов инвестируют в эти бумаги + кредитные требования снижаются + финансирование становится доступнее.
Обычный банк берет деньги у депозитчика под 5% и выдает на них ипотеку под 10%. На эти 5% и живет. А в случае с новой моделью, банку не надо уже искать депозиты, а достаточно просто продавать свои новые ипотеки (благо, их с охотой покупают). Тысячу займов на $1 млрд я превращаю в фонд за $1,1 млрд и продаю его инвестиционному банку. Тот выпускает под этот фонд облигации уже на $1,2 млрд и продает всяким лохам инвесторам. Схема - супер: инвестбанкам не надо покупать ипотеки, залогом являются дома, а в случае неплатежей фонд получает дом и продает его еще дороже.
Но жадность начинает брать верх. И появляется хрень первого уровня под названием CDO - ценные бумаги. обеспеченные долговыми обязательствами. Звучит, кажется, примерно также, а внутри творится полный ад: фонды начинают миксовать ипотеками разных уровней надежности.
Если раньше фонд в $1 млрд состоял из более-менее качественных заемщиков и проносил купонами 9,5% в долларах в год, то теперь $300 млн приходится на всяких бичей, но их ипотеки приносят 15%, еще $300 млн выдали среднему классу под 10%, а оставшиеся $400 млн под 5% владельцам яхт/миллиардерам (короче говоря, нормальным типам).
Знаете, в чем прикол? При такой структуре фонда он продолжает приносить те же самые 9,5% годовых.
А почему никто не бил тревогу?
А потому, что деньги лились рекой.
А теперь трезво оценим ситуацию: что будет, если 20% заемщиков перестанут платить по ипотекам? Их продают за половину цены, а фонд вместо $1 млрд возвращает $900 млн. Вроде не страшно, ведь не учтен еще и доход с процентов.
А если не платят 50%? Посчитали? Получили цифру в $750 млн? Наивные! Если по ипотекам не заплатит половина заемщиков, то банк не сможет реализовать дома даже за половину цены.
Ну и, наконец, мы подходим к самому главному.
Как в США все обосрались
Представьте, что вы американец, живете в своем доме в Калифорнии. Ваш дом, который вы взяли ипотеку на $100 тыс в 2000 году, к 2007 году имеет рыночную оценку в $300 тыс. Всему нашему району сносит крышу от радости! И многие просто рефинансируют свои кредиты, получая разницу в $200 тыс под 5%, на которые можно слетать с семьей на Гавайи, купить Мерседес, повесить ковры на стену.
И тут наступает какая-то хрень: сосед перестает платить по кредиту и сдает свой доп за половину цены - $150 тыс. Начинает присаживаться на очко весь район, ведь мы-то его рефинансировали с оценкой в $300 тыс. Другой сосед-козел понимает, что просрал все свои деньги, и выставляет дом за $280 тыс, потом за 250, за 200. А затем теряет работу, из-за чего банк еле-еле загоняет этот дом уже за $100 тыс.
Соседи просто в шоке. Все с кредитами на дома, которые теперь никто не хочет брать даже за $100 тыс. А тем временем их новыми соседями становятся всякие ребята, которые еще вчера ночевали в коробках из-под холодильника, а сегодня кредитный менеджер с легкостью им оформляет ипотечный кредит, ведь они доступны всем ...
Начинает пахнуть еще сильнее. Но и это еще не все.
Страховацца
Это же Омерика. Культура наших североамериканских партнеров отличалась тем, что там намного лояльнее относятся к институту страхования.
И там существует такая штука, как CDS - кредитные дефолтные свопы или страховка от невыплаты займа. Финансовая организация выпускает такой CDS на долг ипотечного фонда, а кредитор эту страховку покупает за определенный процент от стоимости этого самого фонда.
В случае, если фонд схлопнется (случится дефолт), эта финансовая организация должна будет заплатить кредитору сама, а дальше идти и требовать денег от заемщиков самостоятельно. И, чтобы заплатить, финансовая организация должна иметь на своем балансе такой нехеровый запас кэша.
И тут пришло время для развязки
В 2007-2008 годах все новостные сводки пестрили всего несколькими именами.
Сперва крах одного из крупнейших инвестиционных банков США Bear Stearns, который по полной обосрался с ипотечными ценными бумагами, когда пошли один за другим неплатежи по ипотечных займам, а дома попросту некому было продавать.
Далее обанкротился другой инвестиционный банк - Lehman Brothers.
Затем до небес взлетели цены на СDS Goldman Sachs и Morgan Stanley- весь рынок ждал, что по их кредитам наступит полный ахтунг.
Сильнее Голдманов в тот момент потела только страхования компания AIG, которая и страховала банк на случай невыплат.
Какой был итог?
Bear Stearns ликвидирован, Lehman Brothers - банкрот, Goldman Sachs и Morgan Stanley спасли власти США, залив их деньгами практически на безвозмездной основе. AIG повезло меньше - их никто спасать бесплатно уже не был готов, поэтому страховщик получил кредит на $85 млрд по 14,5% (и, по сути, компания была национализирована - почти все акции в обмен на кредит достались правительству США). Но и тут их налюбили - полученные деньги пришлось почти в полном объеме отдать по CDS прочим банкам. Там еще были транши, компания худо-бедно спаслась и существует и сейчас, но свое место крупнейшего страховщика в мире просрали.
В чем мораль?
А мораль в том, что я весь прошлый и текущий год слежу за ценами на недвижимость в Москве. И имею опыт общения с финансовыми структурами, где ипотеки выдают с первоначальным взносом, который был сформирован путем выдачи кредита наличными в том же банке (то есть вместо одного кредита заемщик оформляет сразу два).
Благодаря льготной ипотеке теперь квартиру мечты я себе позволить не могу, поскольку мои накопления не успевают за ростом первоначального взноса на нее.
А тут еще и после роста ключевой ставки проценты на вторичную ипотеку выросли почти до 20%.
И что-то я не помню института в России, который бы страховал рынок недвижимости от пиздеца.
И в школе я вроде учился, и институт заканчивал, где объясняли, что рост ключевой ставки охлаждает кредитование и снижает цены на недвижимость. А на деле оно вон как происходит.
Выводы делайте сами. Все совпадения случайны, во время написания поста ни один ипотечных заемщик не пострадал (по крайней мере от моих рук).
Захотите поддержать - лучшим способом станут ваши плюсы (минусы-то теперь остались в прошлом).
Также веду канал https://t.me/buynotsell в Telegram, где разбираю новости финансов (и не только). Очень удобная штука на случай бана (ну вы поняли).
Подписывайтесь, чтобы не пропустить ничего интересного.
