В прошлом посте я начал рассказ о том, как мы решили вдохнуть новую жизнь в старое здание. Для тех, кто читает впервые, очень кратко суть:
Занимаюсь недвижкой, имеется дом 1200 кв.м., который простаивает. Необходимо сдать все помещения в аренду, однако в том состоянии, в котором он находится сейчас – это непосильная задача. Цель – привести объект в порядок с минимальными вложениями, чтобы была возможность, собственно, сдать помещения в аренду (коммерция). Одна из задач – увеличить трафик, чтобы объект стал более привлекательным для арендаторов.
О чем пойдет речь в этом посте
В этом посте я расскажу про создание трафика, привлечение арендаторов и покажу, что мы сделали с фасадом (должок, оставшийся после предыдущего поста). Пост будет скорее введением, чем всеобъемлющим ответом на извечный вопрос "Как же ж?". Если хотите получить подробный ответ, то нужно приготовиться к длиннющим прелюдиям.
Алярма
Этот пост будет скорее интересен тем, кто занимается недвижкой. Еще более интересным этот пост будет для тех, кто более-менее профессионально занимается сдачей коммерческих объектов в аренду.
Начнем, пожалуй, с фасада.
Я протупил и не зафоткал объект "до", но панорама в гугл-картах нам поможет.
Из оставшихся мероприятий:
1. Заменить вывеску "ремонт окон" на вывеску без подложки.
2. Убрать антенны.
3. Собрать крышу, чтобы избавиться от мягкой кровли.
4. Натурально помыть/почистить фасад.
5. Установить освещение.
6. Выкрасить все оконные рамы в один цвет.
7. Добавить 15 кВт электроэнергии (уже документы собраны, поданы, получено добро).
8. Впихнуть ретро-лампы в имеющуюся вывеску "Недвижимость".
9. Покрасить сток в цвет фасада.
Это только первостепенные задачи, а по сути их еще тьма. Одни только ландшафтные работы чего стоят.
В отличие от предыдущего поста, где мы обходились подручными средствами и очень малым бюджетом, некоторые задачи в данном вопросе требуют более серьезных финансовых вложений (порядка 300-400 т.р.). Вытаскивать деньги из оборотных – дурная затея, поэтому в первую очередь мы будем раскручивать помещения в том виде, в котором есть, а из вырученных средств уже будем доводить все до ума.
Поэтому обозначим важнейший принцип: стартуем с помощью говна и палок, а развиваем с помощью сгенерированных денег.
О трафике и халяве.
Самое сложное и важное во всей этой затее – создание трафика. Об этом стоит сказать отдельно и подробнее, чем в прошлом посте.
Мы разделили трафик на два вида: дисркетный (непостоянный, событийный) и перманентный (постоянный).
Чтобы создать событийный трафик необходимо время от времени проводить мероприятия: лекции, семинары, распродажи, акции, хуякции. У нас уже расписаны основные события на ближайшие 2 месяца. Для этого в том числе мы будем сдавать помещения в краткосрочную аренду. И тут появляются подводные камни, об которые разбивают головы многие коммерсы.
Самый простой способ создания событийного трафика – это халява. Но многие забывают, что халява обходится очень и очень дорого, поэтому необходимо думать о том, как эти потери конвертировать в прибыль кратчайшим путем.
Пример. Открывается магазин. Владелец объявляет об акциях в честь открытия: молоко, яйца и хлеб продаются по себестоимости. В этом случае гарантированно соберется уйма народу. Халява позволяет привлечь лишь на саму халяву (сорян за тавтологию), поэтому если кроме этих яиц и молока предложить больше нечего, то человек не вернется.
Этот принцип прекрасно работает даже ВНЕЗАПНО в IT. Подавляющее большинство сервисов запускаются либо в ноль, либо в небольшой убыток, чтобы подсадить пользователя на свой продукт. Только после того, как пользователь становится в известной мере зависимым от сервиса, компания либо поднимает тарифы (Уберы и Хуюберы всякие), либо начинает вводить платные услуги и/или подписки (Авито, Вконтактыч Хуянтыч).
В нашем варианте преследуется подобная цель. И у нас есть две категории людей, для которых мы должны создать халяву: покупатели/гости/клиенты и коммерсы. Один из способов и рыбку съесть и на хуй сесть – это создавать распродажи. Мы даем помещение для предпринимателей, чтобы они могли торговать за символическую плату, но с условием наличия реальных скидок и ахуенных предложений. Для их клиентов мы создаем тусовку вокруг распродажи: фотосессии, лекции, выставки и т.п. – чтобы им было вдвойне веселее.
Еще один способ получить халяву – бартер. У вас всегда есть что-то, что вы можете предложить другому коммерсу в обмен на товар или услуги.
Теперь о сложном.
Создание постоянного трафика.
Это ахуенно титаническая работа. Чтобы создать перманентный трафик, необходимо генерировать события ежедневно, но с меньшей помпезностью. Очень упрощенный пример: наличие выставочного зала с картинами. Это плохой пример, приведенный исключительно для понимания. Помимо ежедневных событий, должны быть еще и мероприятия периодичные, в том числе связанные с праздниками.
Параллельно необходимо по возможности подселять в свое здание предприятия, которые сами по себе привлекают народ: известная сетевка, выставка деградатного искусства, жесткие дискаунтеры – вот это вот все. Этим товарищам необходимо дать ласковые условия на ограниченный период времени, о чем заранее необходимо договариваться.
И, наконец-то, нужно создавать атмосферу в тусовке и для тусовки. Дизайн-завод "Флакон" в Москве и проект "Этажи" в Питере – одни из лучших примеров. В эти места можно зайти даже просто ради того, чтобы позыркать. А как только зашел позыркать, так хочешь всю эту хуйню скупить немедленно. И если "Флакон" – отпидоренный фэшн-хуешн вариант, то "Этажи" – это запредельный трэш-пиздец (тут про уровень отделки помещений) – но всем поебать. Там атмосферно, там модно, там постоянно происходит какая-то дичь.
Подробно останавливаться на последнем пункте не имеет смысла, так как эта тема заслуживает отдельного поста. Я лишь намекну любопытному читателю с пытливым умом: изучите дизайн в стиле лофт. А именно, когда и при каких обстоятельствах эта стилистика появилась.
В нашем случае, мы будем использовать первый и последний варианты. Для того, чтобы посадить в помещение якорного арендатора, необходимо помещение довести до должного уровня, а это конские деньги.
С одной стороны, мы своими силами приводим двор и прилегающую территорию в благой вид, а с другой – создаем халявные и не очень мероприятия. Причина проста – легкость реализации, быстрая конвертация усилий в доходы и большая степень контроля.
О привлечении арендаторов
А это самая скучная хуйня из всего, что есть. Лишь две вещи сегодня работают стабильно хорошо: вывеска "аренда" на объекте и столь ненавистный всеми авито. Вот настолько все грустно. Эти две вещи генерируют 80 процентов заявок и договоров, а все остальное лишь 20 процентов.
Я не хочу рассказывать про методики, которые мне не нравятся, хоть и работают. Например такой метод, как заходить на сайты сетевиков и оставлять им заявку в отделе развития. Равно как и не люблю переманивать арендаторов у конкурентов. Я предпочитаю создавать трафик, через который меня находят, но не люблю кого-то искать. Это, скорее всего, в корне неправильно и категорически не советую так делать.
Про "личность как бренд" ваще молчу. На это способны единицы. Расскажу лишь про базовые принципы.
Для объявлений на авито:
1. Если не звонят, значит цена высокая. Либо объект убог. Приведите его в порядок.
2. Пишите кратко, по делу, без пиздежа и лишних речевых оборотов а-ля "взаимовыгодное", "лучшее", "уникальное" и т.п. Условно, 7 предложений по 7 слов.
3. Иногда лучше сдать за треть цены, чем за нихуя. В этом случае договор заключается более жесткий.
4. Сделайте нормальные фотографии внутряка, фасада, технических зон.
5. Не обрабатывайте фотографии в фотошопе. Воспринимайте это как подбор невесты. Лучше, чтобы она на фотографиях была страшнее, чем в жизни, а не наоборот.
6. Держите объект в идеальном порядке. Проведите сухую и влажную уборку помещений, подметите на улице.
7. Если в помещении имеется мебель, расставьте ее так, чтобы арендатор мог оценить размеры объекта.
8. Указывайте не только площадь, но и ширину, длину, высоту. Это лучше указывать на планировке. Площадь дает мало информации.
9. Не забывайте про коммуникации: есть ли, нет ли.
10. Если арендатор будет изменять объект в выгодном для вас русле, компенсируйте арендой. Если не сильно нужные изменения – то прописать обязательство вернуть в первоначальное состояние.
11. Из очевидного: дайте правдивые характеристики по объекту и условиям работы.
12. Не торгуйте воздухом. Помещение сдается по конкретной цене в конкретном состоянии. Не обещайте провести ремонт или починить сломанное. Либо заранее все приведите в порядок, либо снижайте цену.
13. Торг всегда уместен. Не так важна цена, как условия.
Объявления на фасаде.
1. Объявление не должно портить фасад.
2. Формат:
АРЕНДА
*планировка (если позволяет)*
*квадратура*
*цена*
*телефон*
3. Все. Больше не надо ничего туда впендюривать.
Новые правила для арендаторов
Мы решили внести ограничения для арендаторов, чтобы здание снова не превратилось в какой-то пиздец.
1. Все вывески согласуются с нами. Только отдельностоящие буквы, никаких баннеров или подложек.
2. Все вывески должны быть в едином стиле вплоть до шрифтов.
3. Никаких свистоплясок с фасадом.
4. Ремонтно-строительные работы внутри помещения опять же согласуются с нами. Это для того, чтобы избежать очередных переделок и ремонта слаботочек и силовых линий.
Так же, в рамках эксперимента мы вводим поощрительные меры.
1. Если арендатор проработал год и решил пролонгировать договор, то получает 1 месяц в подарок на следующий год.
2. Арендные каникулы 4 недели, вместо 3-х.
3. При оплате аренды в установленный срок – скидка 5-10 процентов в зависимости от типа бизнеса.
4. При оплате за год вперед (да, такое тоже бывает) – 2 месяца в подарок.
5. Возможность установления плавающей арендной ставки.
6. Маркетинговое сопровождение (реклама не только нашего объекта, но и арендаторов, которые там находятся).
7. Бесплатный дизайн-проект (далеко не всем).
Разумеется, все эти условия обговариваются индивидуально, так как мы не стремимся бездумно сдать в аренду помещение халявщикам. Многим нам приходится отказывать, так как мы хотим получить надежного партнера, который пусть заплатит меньше, зато будет исполнять условия договора. А хапануть бабло сразу, а после ебаться с последствиями – такое себе занятие.
Если мы видим, что человек вменяемый, то сами предлагаем скидку, так как наш доход напрямую зависит от дохода арендатора. Поэтому лучше на начальном этапе помочь ему, чтобы бизнес арендатора взлетел с большей вероятностью. Самая дикая скидка, которую мы предоставляли – 40 процентов.
Не итог
Итак, мы на полшышечки вошли в стратегию и тактику. В последующих постах я скорее буду рассказывать о фактически проведенных работах и к чему это приводит. Пока лощеные псевдо-стартаперы затирают про лендинг-пэйджы, вы можете уже сегодня начать преобразовывать объекты в более ликвидные.
В следующем посте я расскажу, как же все-таки пользоваться дизайном, чтобы это не влетело в копеечку, а помимо прочего еще и приносило гешефт. Дизайн – ахуенный инструмент, но им нужно пользоваться. Нужно помнить: он не должен всем нравится. Иногда дизайн используется для того, чтобы сделать хуево.
