Доброго времени суток, уважаемые Пикабушники! Данный пост — это необходимость в консультации опытных арендодателей, желательно из Санкт-Петербурга.
Предыстория: выдалось мне пол года назад приобрести квартиру в районе Балтийской Жемчужины Санкт-Петербурга на улице Адмирала Трибуца с видом на Матисов канал, 1 комнатная, по плану БТИ: 33.78 м2, состояние квартиры было мягко говоря удручающее, жила женщина в годах (бабушка). фото и стартовые характеристики представлены ниже.
После сделки, сразу же захотелось сделать в этой квартире ремонт, и план был изначальный быстро всё сделать и сдать в аренду на длительный срок, с новыми полами, обоями, межкомнатными дверьми. По сути планировалась лёгкая косметика и замена мебели практически полностью всей, кроме кухни.
Планы изменились, хотим там жить.
В итоге: после того как были сняты старые обои, ламинат, разобран балкон (там была обшивка из ламината нижней части остекления панорамной лоджии, сделана видимо что бы женщина [предыдущий собственник], могла посещать балкон и не бояться высоты - пришло понимание, что видовые характеристики и местоположение вызывают желание переехать в эту квартиру, а другое свое, предыдущее жильё - сдать в аренду, не смотря на явную разницу в стоимости месячной в меньшую сторону по старой квартире, всё равно желание переезда преобладало. Бонусом, знакомый является дипломированным дизайнером, инженером-проектировщиком и было принято сделать в новой квартире дизайнерский дорогой ремонт.
Дизайнерский ремонт, вместо косметики.
В итоге, после полного перезамеров всех стен квартиры и перепланировки характеристики квартиры весьма сильно изменились. Оказалось, что изначальный план квартиры не совсем соответствует действительности и площадь лоджии оказалась на 4 кв. метра больше, и в целом квартира оказалась больше. По итогу получилась такая картина:
Увидев солидную цифру по метражу помещения, было решено сделать следующую планировку.
Затем была сделана визуализация, как полагается со всеми расчётами, замерами, и списком материалов, техники, сантехники, посидели пару дней со знакомым и получили просто шикарные дизайнерские характеристики.
Уже сделана полностью вся планировка, дело движется к завершению чистовой отделки. Заменено остекление на утепленное, заменен радиатор на дизайнерский, закуплена вся сантехника, плитка в санузел.
Видовые характеристики квартиры и параметры локации.
Вид с кухни и из гостиной вот такой.
В доме и рядом с ним есть абсолютно всё: Банки (ВТБ, Сбер), Почта России, Озон, Вайлдберрис, Яндекс пункт выдачи, три ресторана, много баров (не дешевого сегмента), Поликлиника (детская, взрослая) только построенная, две школы, два садика, ну и самое привлекательное - торговый комплекс который видно на фото выше, в котором представлено множество магазинов, фудкорт, imax кинотеатр. Залив в 500 метрах от дома (пешая доступность). По инфраструктуре - всё просто идеально.
Единственный, и для многих СУЩЕСТВЕННЫЙ минус - отсутствие метро. Конечно в перспективе станция метро появится прямо рядом с этим домом (метрах в 100 от парадной) - но мне кажется с текущими темпами строительства метро в СПб - полагаться на это - дело не благодарное и бессмысленное, Юго-запад Петербурга пока имеет в своём распоряжении 3 действующих станций метро. До ближайшей, по выделенной линии на трамвае ехать 20-30 минут. А так общественного транспорта навалом, всех видов (опять же, кроме метро).
В чём собственно дело спросите Вы?
В том, что опять же обстоятельства сложились так, что было решено по итогу всё таки сдать эту квартиру в виду иных обстоятельств, но только вот незадача. А как сдать квартиру, которая сделана грубо говоря под себя, с дорогой отделкой, дорогой техникой, в общем практически всё в этой квартире - премиум сегмента?
Проанализировав цены на однокомнатные квартиры рядом, найдено всего две квартиры со стоимостью 50 и 55 тысяч рублей, при наличии просто хорошего, но без вау эффекта Евроремонта, без явных изъянов. Квартир с внутренней отделкой и наполнением как у нас - вообще нет в аренде.
Хочется понять, будет ли смысл вообще в сдаче аренды такой квартиры, само собой за маленькую стоимость нет и я это понимаю, с другой стороны сдать нужно. Нужны Ваши советы, с учетом стоимости всего, какую цену можно смело ставить, будет ли на это спрос, и самое главное как уберечься от нерадивых арендаторов, которые очень сильно могут испортить квартиру? Селить ли с детьми, какие факторы могут помочь хотя бы частично уберечь квартиру от быстрого износа?
В голове крутится идея сдать очень за дорого (по меркам конкурентных объявлений в этой локации), но вопрос - готов ли Питер к ценам за однушку допустим 75 тысяч в месяц + последний месяц?
