Эльвира Баумгартен — владелица компании ApartLand, Комсомольск-на-Амуре
👉 ApartLand
Бытует стереотип, что краткосрочная аренда — бизнес для туристических городов. Но и в небольшом промышленном городе на ней можно зарабатывать. В статье расскажу о своём опыте: как начала сдавать квартиры посуточно в Комсомольске-на-Амуре, кто их арендует и что могу посоветовать тем, кто хочет открыть такой бизнес.
Квартиры снимают командированные, приезжие из ближайшего района и местные жители
В 2008 году у меня была одна квартира, и я пробовала сдавать её в долгосрочную аренду. Дела не шли: арендаторы быстро съезжали, квартира простаивала. Тогда же я увидела в местной газете раздел с объявлениями о сдаче квартир посуточно, их было всего восемь. Решила попробовать и быстро нашла первых клиентов, несмотря на то что город не популярен у туристов.
Кто снимает квартиры. По моему опыту, люди, которые арендуют квартиры посуточно в нашем городе, относятся к одной из четырёх категорий:
Командированные из других городов и регионов. В городе располагается несколько предприятий, в том числе нефтеперерабатывающий завод.
Приезжие из городов поменьше и сёл. Они приезжают в Комсомольск-на-Амуре, чтобы собрать детей к школе, пройти лечение, оформить документы.
Люди, которым квартира нужна на несколько часов в будни, — я их называю романтиками.
Местная молодёжь, которая снимает квартиры для посиделок.
Чаще всего я сдаю квартиры командированным. Это выгодно: они готовы платить больше и редко оставляют объект в плохом состоянии. Важное условие для таких гостей — возможность оплатить безналичным переводом и получить документы для отчётности, поэтому предпринимателям, которые сдают квартиры в нетуристических городах, рекомендую работать «вбелую».
Как сдавать квартиры официально. Арендодатель может работать как самозанятый, пока его годовой доход не превысит 2,4 млн ₽. Ставка налога на доход — 4%, если платит физическое лицо, и 6%, когда деньги поступают от ИП или компании.
Если доход больше, нужно зарегистрировать ИП. Больше всего подойдёт патентная или упрощённая система налогообложения с налогом на доход. Стандартная ставка — 6%, но в некоторых регионах она может быть ниже: например, в Дагестане — 3%, в Ингушетии — 2%. Максимальный годовой доход для ИП на патентной системе — 60 млн ₽, для ИП на УСН — 200 млн ₽.
Я плачу налоги по патентной системе.
Если живёте в регионе, где действует ставка 1% для налога на доход на УСН, например в Чечне, Удмуртии или Кабардино-Балкарии, регистрация ИП на упрощённой системе налогообложения может быть самым выгодным вариантом.
Как снизить риск того, что в квартире что-то испортят. Я с осторожностью отношусь к молодёжи, которая арендует жильё для посиделок. Встреча трёх-четырёх человек быстро превращается в шумную вечеринку, в которой так или иначе участвует весь подъезд. Чтобы избежать таких ситуаций, до сдачи квартиры я общаюсь с гостем по телефону.
Во время звонка можно выявить квартиросъёмщиков, которые с наибольшей вероятностью оставят квартиру в плохом состоянии. Часто по голосу и вопросам понятно, что звонит подросток. Но распознать недобросовестного гостя во время разговора по телефону или в переписке получается не всегда. Чтобы квартиру чаще снимали командированные или семьи, можно повысить цену и указать в объявлении минимальный срок бронирования, например, три дня.
Иногда бывают полезны сервисы, где можно найти информацию о гостях по номеру телефона или другим данным. Например, боты или приложения, которые проверяют, не добавили ли другие посуточники гостя в чёрный список. Кроме того, в городах бывают свои чаты посуточников и чёрные списки.
Субаренда выгоднее покупки и управления
Первая квартира, которую я сдавала посуточно, была у меня в собственности. Несколько следующих квартир купила в ипотеку: выплачивала её с денег, заработанных на аренде. А потом поняла, что субаренда — более выгодный вариант.
Покупка квартиры в ипотеку привязывает к месту. Это приводит к проблемам, если бизнес не идёт: например, район оказался непопулярным или соседи против того, чтобы рядом квартира сдавалась посуточно. Свою квартиру, тем более с ипотекой, не получится быстро продать, чтобы вложить деньги в другую. От арендованной можно отказаться в любой момент.
Субаренда для меня выгоднее, чем управление. С одной стороны, управление хорошо тем, что посуточник ничем не рискует: в сезон зарабатывает, а в несезон не тратится на аренду. С другой стороны, в нетуристическом городе в целом ровный спрос, нет ярких «несезонов», как на морском побережье, поэтому субаренда позволяет больше зарабатывать.
По моему опыту, спрос на посуточную аренду в Комсомольске-на-Амуре снижается только в декабре, январе и на майские праздники. В это время мало командированных из-за выходных, а семьи предпочитают уезжать в туристические города на каникулы. Деловая активность возобновляется в феврале, и спрос не проседает до следующих длинных выходных.
Чтобы компенсировать аренду в декабре и январе, мы откладываем деньги на расходы в течение года.
Собственники сами предлагают нам сотрудничество. Уговорить владельца квартиры на субаренду бывает непросто в начале работы компании. Мы зарекомендовали себя как надежный партнёр, поэтому сейчас в Комсомольске-на-Амуре у нас нет такой проблемы: владельцы квартир сами обращаются с предложениями.
Если у вас еще не наработана репутация, вы можете воспользоваться этими аргументами — они помогли нам в начале пути:
Долгий срок аренды. Как правило, мы арендуем квартиры надолго — до тех пор, пока они не понадобятся владельцам. Им не приходится искать новых жильцов, потому что предыдущие взяли ипотеку, развелись или переехали в другой город.
Квартира будет содержаться в чистоте и порядке. У постоянных жильцов могут быть свои представления о комфорте, а для нас поддержание чистоты — обязательная часть бизнеса. Кроме того, объект будут использовать для краткосрочного проживания: арендаторы не станут заколачивать гвозди в стены, чтобы повесить рамки с фотографиями, или ещё как-то менять квартиру под себя.
Весь текущий ремонт — на нас. Владельцу не нужно чинить подтекающие краны или менять лампочки.
Мы платёжеспособны: не будем просить отсрочить оплату из-за задержки зарплаты и других обстоятельств.
Если собственник уже сдавал квартиру в долгосрочную аренду, этих аргументов обычно достаточно.
Как правило, в первое время владельцы квартиры хотят проследить, что всё в порядке. Мы согласовываем визиты так, чтобы они проходили между заселениями гостей. Через какое-то время собственник убеждается, что всё в порядке, и перестаёт часто контролировать свою квартиру.
Недвижимость лучше искать в районах, где сдают много объектов посуточно
Квартиру для сдачи в аренду нужно искать там, где есть спрос: например, рядом с крупным предприятием, куда часто приезжают командированные.
Чтобы найти подходящий район, пользуемся 👉 картой на Теремке. Где больше всего предложений, там и нужно снимать квартиру под сдачу. Скорее всего, другие арендодатели выбрали эти районы не просто так.
Если у посуточника есть информация, что в определённом районе скоро откроется новое предприятие или начнётся строительство крупного торгового центра, можно арендовать квартиру там и занять место в числе первых. Но именно арендовать, а не купить: если завод не откроют или стройку заморозят, посуточник может остаться с квартирой в непопулярном районе.
Качество отделки в квартире зависит от района, дома и запросов арендаторов. Если квартира находится в новом доме в центре города рядом с бизнес-центром, где проходят конференции, качественный ремонт может окупиться. Скорее всего, туда будут приезжать предприниматели, готовые платить больше за близость к центру и комфорт.
Делать дизайнерский ремонт в квартире в хрущёвке в спальном районе, напротив, нет смысла — там квартиру не будут арендовать по высокой цене. Как правило, у арендаторов в таком случае нет требований к отделке — главное, чтобы было чисто.
Общение с собственником и соседями. Это ещё один важный параметр при выборе квартиры. Собственник должен знать, что квартира будет сдаваться посуточно. Скрывать это бессмысленно: правда быстро откроется и посуточник потеряет квартиру.
Соседи могут быть против того, чтобы квартиру сдавали посуточно. Тогда они жалуются в полицию, налоговую и другие инстанции или просто запирают общую дверь так, чтобы гости не могли попасть в квартиру. Выход — расспросить собственника о соседях заранее и работать легально, чтобы из-за жалоб в госорганы не возникало проблем. Если не получается ужиться с соседями, приходится отказываться от такой квартиры.
Для старта нужно иметь сумму на три месяца аренды
Рекомендую начинать бизнес с одной квартиры, а затем постепенно его расширять. Поначалу придётся всё делать самостоятельно, и это хорошо. Так вы будете в курсе всех процессов и, когда придёт время нанимать сотрудников, будете точно знать, какой специалист вам нужен.
Чтобы сдать в аренду первую квартиру, нужен стартовый капитал. Обычно достаточно денег, которых могло бы хватить на три месяца аренды. Их делим на три части:
— 1/3 на покупку необходимых вещей в квартиру и другие расходы.
Я стараюсь арендовать квартиры, где не нужно делать ремонт. В таком случае для начала работы достаточно купить постельное бельё, полотенца, посуду, мыло, гель для душа, иногда технику, например фен и утюг. Покупками для создания уюта на начальном этапе увлекаться не рекомендую: так можно потратить слишком много и долго покрывать расходы.
Ещё одна статья расходов — фотосессия. Хорошие фотографии помогают быстрее сдать квартиру.
Простой способ определить цену за сутки. Решить, за сколько сдавать первую квартиру, можно без сложных расчётов. Я использовала такой способ: делила арендную плату за месяц на 10. Например, если владелец квартиры хочет получать 20 000 ₽ в месяц, сутки должны стоить не меньше 2 000 ₽.
При таком раскладе первые 10 дней месяца посуточник будет сдавать квартиру, чтобы компенсировать стоимость аренды. Следующие 10 дней покроют дополнительные расходы, например услуги клининга и прачечной. Доход за оставшиеся 10 дней — ваша прибыль.
Этот способ подходит не всегда. Например, за квартиру в центре города с качественным ремонтом владелец может запросить 70 000 ₽ в месяц, но за 7 000 в сутки её сдать не получится. Но для первой квартиры с небольшими вложениями на старте способ работает.
Прибыльность посуточной аренды — около 15%. Это меньше, чем у гостиничного бизнеса. Насколько я знаю, там этот показатель составляет около 25%. Стоимость посуточной аренды почти не изменилась с нулевых, а расходы и ожидания клиентов возросли. Но этот бизнес всё ещё приносит прибыль, поэтому я продолжаю работать в этой сфере и расширяться.
Найти лучшие каналы продвижения можно с помощью онлайн-бронирования и CRM
Объявления о посуточной аренде в основном размещаются в интернете на площадках вроде Теремка или на своих сайтах. Отследить эффективность площадок позволяет онлайн-бронирование, но не на всех ресурсах оно доступно. В таком случае может быть трудно понять, какой канал принёс прибыль.
Чтобы понимать, откуда приходят гости, мы подключили CRM — систему, которая помогает работать с клиентами: собирать и обрабатывать заявки, отслеживать статистику. К таким системам относятся «Битрикс24» и amoCRM. Мы работаем в «Битриксе».
CRM позволяет точно сказать, откуда пришёл клиент — с Теремка, с сайта компании, с доски объявлений или с рекламы в Яндексе, — и подсчитать, сколько стоило его привлечь. Например, я трачу на региональную доску объявлений 15 000 рублей в месяц, и привлечь клиента оттуда мне стоит 450 рублей. На Теремке трачу 30 000 рублей, и каждый гость обходится в 170 рублей.
Также CRM помогает подсчитать, на сколько ночей остаются гости с каждой площадки, как часто они пользуются нашими услугами и сколько денег в итоге каждая из этих площадок принесла. Так с помощью программы мы можем точно определить, в какой канал вкладывать деньги.
Ещё один эффективный канал — сарафанное радио. Он хорошо работает в случае с командированными и с приезжими из сёл. Гостю у нас понравилось, он рассказывает о нас знакомым, и они тоже обращаются к нам.
Важно делегировать обязанности, когда бизнес растёт
Во многих случаях сдача квартир в посуточную аренду — это микробизнес. Предприниматели занимаются 1–2 квартирами и почти всё делают сами. Поначалу так было и у меня. Когда я начала сдавать больше квартир, поняла, что нужно иначе организовывать процессы.
Вот что стоит сделать, если у вас в базе от 10 квартир:
— Изучить новые инструменты. Большие обороты позволяют работать с инструментами, которые при маленьком количестве квартир использовать невыгодно или невозможно. У меня это CRM и персональный менеджер от Теремка. CRM вряд ли нужна при паре квартир, персонального менеджера при таком объёме предложения тоже не назначат.
— Делегировать обязанности. Чем больше квартир, тем больше обязанностей нужно передавать другим: уборку — клинингу, стирку — прачечной, обработку звонков — диспетчеру или колл-центру, заселение — администратору. Считаю, что себе нужно оставлять стратегические решения.
При делегировании задач советую каждому сотруднику поручать только одну часть общего дела. Бывает так, что сотрудники, которые отвечают сразу за несколько сфер, забирают клиентскую базу и сами начинают сдавать квартиры посуточно. Разделение обязанностей помогает этого избежать.
Сейчас становится всё больше крупных игроков, у некоторых — больше ста квартир. Чем больше бизнес, тем проще организовать качественный сервис для гостей. Скоро наша сфера станет более профессиональной, и пробиться новичку в будущем может быть сложнее. Поэтому если хотите закрепиться на рынке, рекомендую расширять бизнес, как только появляется возможность.
Коротко: как начать сдавать квартиры в субаренду
Зарегистрироваться как самозанятый или ИП. Так вы сможете предоставлять командированным все необходимые документы и избежите проблем с госорганами.
Выбрать объект в хорошем районе. Самый простой способ найти подходящую часть города — открыть карту на Теремке и проверить, где больше всего объявлений о сдаче квартир посуточно.
Договориться с владельцем о субаренде. Покупка квартиры, особенно в ипотеку, может привести к убыткам, если объект не будет пользоваться спросом.
Купить в квартиру всё необходимое. Нужны полотенца, постельное бельё, посуда, мыло, гель для душа, иногда — фен или утюг.
Провести профессиональную фотосессию. Качественные фотографии покажут квартиру с лучшей стороны и помогут привлечь арендаторов.
Воспользоваться новыми возможностями, если захотите расширить бизнес. С увеличением дохода становятся доступны новые инструменты вроде CRM и возможность нанять сотрудников. Себе можно оставить стратегические решения и то, что особенно нравится и получается.
