Казалось бы, что тут может быть сложного? Купил, продал (занизил)), 13% с прибыли заплатил (теперь уже и не совсем 13). Но есть нюансы:
1) С 25го года ФНС будет получать данные и по переуступкам, если вдруг кто-то ещё пытается инвестировать на котловане (не надо так) и скидывать по переуступке, то теперь не стоит делать вид, что вы ничего не заработали, нужно будет отчитаться и заплатить.
2) Не рекомендую играть в занижение ради уклонения от налогов. Это уголовное преступление, а агент, который вам помогал, пойдёт как соучастник. К тому же, при занижении вам будет труднее продать квартиру и придётся давать скидку, которая может съесть значительную часть выгоды. Налоговая сейчас всё чаще ловит продавцов на уклонении от налогов узнавая об этом разными способами. Где-то покупатель пойдёт за вычетом, где-то решит продать быстрее и покажет реальную стоимость объекта , чтобы заплатить меньше налогов.
3) Расчёт теперь несколько усложнился. При переуступке, продаже участка или коммерческого помещения (всего, что не жилое, короче) расчёт идёт по полной шкале НДФЛ. То есть до 2,4млн - 13%, от 2,4 до 5 - 15%, от 5 до 20 - 18%, от 20 до 50 - 20% и выше 50 - 22%. При продаже жилой недвижимости до 15%. То есть до 2,4млн - 13%, от 2,4 - 15%.
Но даже если платить всё честно, есть один тонкий момент, который называется незаконным предпринимательством. Вроде бы всё понятно, если продаёшь фрукты у метро без регистрации и смс. А как быть если время от времени покупаешь и продаёшь недвижимость? Если купил одну квартиру, а потом продал её, то это вроде бы предпринимательская деятельность нацеленная на получение прибыли, а вроде просто доход физического лица. Где та грань?
Если вы покупаете квартиру, живёте (или только регистрируетесь) в ней, а потом продаёте, то тут вопросов не будет. Пусть вы и получили прибыль. Или если делаете это очень редко. А что если чаще?
В частных разговорах налоговики называют цифру три, многие от неё отталкиваются. То есть если вы будете прогонять через себя три объекта в год, то претензий нет. Можно ещё через жену три. Проблема в том, что это всё только на словах. По сути, вам запросто могут предъявить и за три объекта или совокупно за три года и за жену тоже. Если предъявят, то это будет незаконное предпринимательство, там неприятный штраф и дополнительные налоги. Отбиться трудно, нужно будет доказать, что это для жизни покупалось, например, а потом передумали.
Пока что прилетает только тем, кто совсем наглеет и проводит добрый десяток объектов. Но не рекомендую экспериментировать.
Самозанятость для этого не подходит из-за слишком маленького лимита по обороту. Поэтому если вы хотите заниматься серьёзно и постоянно, то нужно открывать ИП на УСН (Можно ООО при желании), обычно это доходы-минус расходы.
При этом если вы будете совершать сделки с физическими лицами, то обязательно нужно купить кассу и пробивать чеки как на покупку, так и на продажу. Наказание за непробитие чеков существенное, шалить не стоит. Тут нужно или самим разбираться или заплатить специалисту, чтобы он хотя бы обучил вас.
В части регионов налоги при УСН очень приятные, где-то 1% от оборота, где-то 5-7% от прибыли. Если вы прокручиваете несколько объектов в год в крупном городе, то выгода может быть существенная.
Например если брать Санкт-Петербург, то с 8 млн прибыли как физик вы заплатите 1.152.000 рублей налога, а как ИП на УСН доходы-расходы - 640.000 рублей + около 40 тысяч ежегодных отчислений.
С 25го года нужно будет учитывать ещё лимит в 60млн, при преодолении которого на вас ляжет НДС 5% (+ отчётность), поэтому если у вас невысокая маржинальность, то лучше за 60млн оборота в год не выходить. Тут может оказаться что вы проворачиваете пару объектов в год и выходите за 60млн, тогда может быть выгодно остаться физиком, но это уже рискованно.
У ИП и ООО ещё есть плюс, что кадастровая стоимость вас не волнует. Если продали за половину от неё, налоговая не добавит до 2/3, как делает с физиками. Но это редко бывает важно.
Покупка и продажа у вас будет через аккредитивы и счёт ИП. В том же сбербанке это довольно удобно организовано в онлайне, обычно я их услугами пользуюсь.
Удачных сделок и не шалите с налогами слишком сильно, а лучше совсем не шалите)
