Эпоха долевого строительства в России, можно сказать, закончилась: изменения, внесенные в Федеральный закон № 214-ФЗ, запрещают застройщикам напрямую привлекать средства граждан. Но что теперь делать человеку со средним достатком, для которого «долевка» была фактически единственным способом приобрести квартиру, пусть и с элементом риска?
Вариант, на самом деле, есть: это закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), который скорее всего останется единственным законным инструментом по вложению средств на этапе строительства.
Говоря по-простому, ПИФ недвижимости – это такая своеобразная свинья-копилка, аккумулирующая средства, на которые впоследствии будет построен дом.В нее могут вкладываться как частные инвесторы (рядовые граждане), так и юридические лица.
Деньги хранятся в банке, что гарантирует их сохранность и возврат. Компания, управляющая фондом, имеет ограниченные полномочия по освоению средств (допустимы лишь расходы, связанные со строительством объекта недвижимости плюс небольшой процент за услуги).
Инструмент, судя по всему, пришелся по душе участникам рынка и частным инвесторам: за последние два года доля ПИФов недвижимости в общем пуле инвестфондов увеличилась с 32 до 47 процентов.
На первый взгляд, схема выглядит привлекательно, однако, как и в любом деле, есть нюансы.
Например, такой: управляющая ПИФом компания – это, в первую очередь, профессионалы в управлении финансами, не обладающие полномочиями и компетенциями контролировать качество проектно-сметной документации и самого строительства. И уж совсем далеки они от того, чтобы рассматривать проект нового дома (или даже целого жилого комплекса) в контексте будущего управления им и комфортного проживания его жителей.
*****Три в одном*****
То есть, картина вырисовывается следующая: одна структура аккумулирует финансы и осуществляет контроль над их расходованием, другая занимается проектированием, и третья – строительством. Кто осуществляет при этом общее руководство проектом (и есть ли это руководство вообще) – решительно непонятно. А самое интересное, что результаты труда этих разрозненных структур достаются четвертой стороне – собственникам и управляющей организации, но их участие в разработке проекта почему-то не предусмотрено.
Интересный поворот, не правда ли? Но зачем, спросите вы, учитывать мнение управляющих компаний на этапе проектирования? И – чисто практический вопрос: как рядовому гражданину сориентироваться в многообразии инвестиционных предложений?
Чтобы не заниматься бесплодным теоретизированием, начнем разговор с примера: в Зеленограде есть два рядом стоящих дома. ИТП (инд. тепловой пункт) находится в одном из них, а система его регулировки – в другом. Вышло так, что эти дома оказались в обслуживании у конкурирующих управляющих компаний, и этот факт превратил жизнь его начальников в сущий ад: одна компания не позволяет сотрудникам другой добраться до системы коммуникаций. Итог: вот уже два года системы отопления и горячего водоснабжения этих домов разрегулированы.
В квартирах жарко, когда нужно бы попрохладнее, и наоборот. Аналогичная ситуация и с горячей водой: на первых этажах она как кипяток, а выше - едва теплая…
Первый и главный вывод : если б профессионалы в управлении жилой недвижимостью принимали участие в разработке проекта, они еще на этом этапе исключили бы возможность конфликта. Ведь ситуация, о которой я рассказал – далеко не единичная: многие современные жилые комплексы строятся на общей инженерно-технической базе (запитываются от единого куста), и когда один из домов такого ЖК оказывается в управлении у другой управляющей компании, для его жителей могут наступить очень невеселые времена…
*****Выход есть: думать об эксплуатации на этапе проекта*****
Мы, как управляющая компания, можем предложить следующее инновационное решение: в проект застройки необходимо сразу же закладывать принцип управления новым жилым комплексом.
То есть, еще на этапе проектирования задуматься о том, как он будет эксплуатироваться. Нет возможности сделать все дома автономными? Тогда здания, связанные единой системой коммуникаций, должны выставляться на открытом конкурсе, который проводит местная власть, как один лот – без возможности дробления. П. 6 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» при определенных условиях это допускает.
Я считаю, сейчас сама жизнь диктует необходимость внесения изменений в Жилищный кодекс РФ: дома, объединенные общими системами коммуникаций, должны обслуживаться одной компанией. Это исключит саму возможность конфликтов. Да и общую систему должны обслуживать одни руки – так она будет работать лучше.
У семи нянек дитя без глаза – помните такую пословицу?
То есть, нужно предусматривать в проекте дома технические помещения, необходимые для его обслуживания – они всегда в дефиците. Где будут работать сотрудники управляющей компании? Где будут располагаться рабочие, их инвентарь? Предусмотрен ли склад под материалы? Во многих современных домах ничего этого нет, и такое положение вещей бьет по качеству управления этим домом.
******От количества к качеству*****
-Безусловно. К сожалению, большинство современных инвестиционно-строительных фондов считает своей единственной задачей контроль над освоением вложенных средств. Но при этом качество строительства, и уж тем более возможность нормального и бесконфликтного управления построенными объектами, фактически остаются «за кадром».
Я же в данном случае – сторонник комплексной стратегии.
Первое: компания, управляющая таким ПИФом, должна участвовать в оформлении исходно-разрешительной документации. А это, как вы понимаете, выстраивание конструктивного диалога с органами власти и всевозможными надзорными инстанциями.
Второе: она должна принимать участие в проектировании - как отдельных домов, так и жилых комплексов в целом. И, как уже говорилось ранее, необходимо учитывать при этом особенности будущего управления объектами недвижимости.
Третье: она обязана контролировать ход строительства – вплоть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. И, разумеется, при всем этом не забывать о контроле над освоением средств пайщиков.
*****Какой ПИФ выбрать?*****
Стоимость жилья зависит в том числе и от качества управления им. Т.е. исходить, в первую очередь, нужно из того, что в приобретенной квартире придется жить. Причем желательно – с комфортом и в безопасности, в чем предусмотреть проблемы способны специалисты – управленцы МКД в ПИФах. Поэтому я бы для управляющей ПИФом компании выделил две, на мой взгляд, самых важных компетенции. Во-первых, она должна иметь опыт управления инвестициями – тут без комментариев. Во-вторых, очень желателен опыт управления/ эксплуатации жилых домов – это, как мы уже говорили, позволит ей «заточить» проект под качественное управление в будущем, а также – профессионально контролировать ход строительства. То есть, выбирать нужно компанию, курирующую дом от и до, а не просто выполняющую роль казначея при проектировщиках и строителях.
