Всем привет! Меня зовут Алексей Калашников, я риэлтор из СПб с 10-летним стажем. И не просто риэлтор, а скорее решЭлтор. От слова «решать» – и вот почему. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга способен удивить даже матёрых профи. За 10 лет было всё. Бесполезные и лживые агенты по недвижимости. Соседи-алкаши. Бывшие супруги, которые сначала хату вместе покупают, а потом готовы загрызть друг друга из-за неё. Мамкины инвесторы, которые продают дешевле, чем покупают. Халявщики, которые берут айтишную ипотеку, а денег нет даже на первоначальный взнос. Обманутые звёзды кино и спорта. И даже драг-дилеры, которые снимают хату добропорядочных граждан, а туда потом в гости приходит группа захвата.
Поскольку историй накопилось целое море разливенное, решил присесть на мой любимый Пикабу в качестве автора. И потравить для пикабушников офигенных треш-историй, ради которых мы все тут и собираемся.
В сфере недвижимости, а особенно в секторе найма жилья, часто возникают непредвиденные ситуации. Но и среди них встречаются такие, которые способны взорвать мозг. Например, микс из типичного фильма Тарантино, сериала «Во все тяжкие» и выпуска новостей на НТВ.
Тяжело представить? Тогда вот вам история, которая произошла в Петербурге пару лет назад. Имена действующих лиц были изменены, всё остальное рассказано в точности как было! Спойлер: не для всех история закончилась хеппи-эндом и вполне конкретными выводами, как для меня, практикующего риэлтора из СПб.
Глава 1. Квартира в центре Питера
Лето 202... года. Ко мне за помощью обратились близкие знакомые. Мы дружим семьями уже два десятилетия, и периодически я помогаю им решать разные жилищные вопросы.
Так было и на этот раз. Помощь понадобилась их взрослому сыну, которого зовут Артём. Несколько лет назад бабушка подарила ему квартиру в историческом центре Петербурга. Огромная однушка под 60 м2 с хорошим ремонтом в шикарном доме. Всем бы таких бабушек.
Квартира простаивала, недешёвая коммуналка капала, а Артёма всё не отпускала мысль о пассивном доходе. План был очевидным: сдать однушку и убить всех зайцев одним выстрелом. Так и решили сделать. Правда, цену предприимчивый паренёк слегка загнул. Аж 35 000 рублей в месяц. Да, ещё пару лет назад это было много за однушку.
Рабочие будни риэлтора в Санкт-Петербурге
Обсудили с Артёмом дальнейший план действий:
– Давай сдадим?
– Ну давай сдадим.
Я взял однушку в работу и выложил объявление. Какого-то повышенного ажиотажа квартира не вызвала. За неделю набралось 5 живых просмотров. Но до сделки так и не дошло: люди приходили, смотрели и уходили. Пока не появилась одна молодая пара.
С виду весьма приличные, ничем не примечательные парень с девушкой. Он сказал, что занимается стройкой, она – маникюром. Даже что-то о сыне упомянули вскользь. Классическая современная рабочая семья из Питера. По их словам, купили квартиру в строящемся доме неподалёку и ждут сдачи объекта. Ничего подозрительного я в них не видел.
Однушка им очень понравилась. Я составил договор (не просто скачал из интернета, а именно составил грамотный договор), стороны подписали его и ударили по рукам. Сделка заключена, все довольны.
Глава 2. Настоящий полковник
Москвич попался на уловку риэлтора из Санкт-Петербурга
Прошел месяц, второй. Артём не переставал восхищаться ребятами. Они исправно вносили арендные платежи и вовремя оплачивали коммуналку. Плюс сами отремонтировали стиральную машину и кухонный стол. Золото, а не квартиранты!
Ребята настолько впечатлили Артёма, что он даже ни разу не съездил к ним на квартиру. А зачем? Платят вовремя, постоянно на связи, соседи не жалуются, даже сын вроде как есть. Я убеждал парня навестить их, но он посчитал это лишним.
Сказка продолжалась 3 месяца... И вот в один из холодных осенних дней Артём вернулся из командировки в Москву. Прилетел рано утром и сразу лёг спать. Но уже через пару часов его разбудил странный звонок. Человек на том конце провода представился полковником МВД.
– Вы владелец квартиры № […] по адресу […]?
– Да, а что случилось?
– Приезжайте, разговор есть.
– Так, а что произошло?
– Просто приезжайте, на месте расскажу. Документы не забудьте.
Артём собрал документы и сонный поехал на квартиру. Всё-таки не каждый день тебя будит настоящий полковник. Сказка становилась всё интереснее.
Тут даже лучшие риэлторы СПб были бы бессильны
Когда молодой человек добрался до места, увидел возле дома несколько полицейских машин. И это были не обычные участковые, а матёрые ребята из отдела наркоконтроля.
Артём поднялся на этаж. На входе в квартиру парня встретили два огромных опера. С пистолетами наперевес и суровыми взглядами. Артёма с ходу начали засыпать вопросами. Имя? Фамилия? Сколько лет? Судимости есть? Парень всё ещё не понимал, что происходит.
Полицейские показали Артёму фотографии. На одной из них была та самая молодая пара квартирантов. На другой – парень из этой двоицы, только один и в абсолютно неадекватном состоянии. Сидит скрюченный на кровати в этой самой однушке. А по ощущениям – где-то в параллельной вселенной.
Опер протянул Артёму два больших пакета. В них были два пакетика травы, 75 ампул мескалина, десятки мобильников и несколько ключей от разных авто. Вместе с пакетами хозяину квартиры показали другие фотки. На снимках около 20 кг разных наркотиков, которые полицейские нашли в однушке. И это была лишь часть изъятой запрещёнки…
Открылись интересные подробности биографии квартиранта. Нет, на стройке он не работал. Парень всего-то оказался одним из крупнейших наркобаронов Санкт-Петербурга. И самым крупным дилером крэка в Северной столице. Полицейские за ним гонялись почти 2 года, но безуспешно. Питерский Тони Монтана постоянно менял место жительства и ускользал от них.
Всплыли и другие шокирующие детали. Оказалось, что квартира все эти месяцы использовалась как наркопритон. Сколько любителей запрещённых веществ побывали за это время в однушке – неизвестно. Возможно, десятки. Возможно, сотни.
В продаже у риэлторов Санкт-Петербурга много злачных объектов
А ещё Артёму показали видео. Оказалось, квартиру штурмовали в духе Гая Ричи: спецназ с огоньком принял питерского Тони Монтану. А вот верной подруги с ним не было. По словам оперов, она успела уехать из страны.
Что удивительно, но квартира практически не пострадала. Вообще никакого ущерба! Да, туда ворвался спецназ, потом ещё эксперты обследовали жилье, проверяли каждый уголок и искали наркотики. Но сработали максимально аккуратно… По крайней мере, так сказал Артёму один из полицейских. Самого парня внутрь не пустили.
С ним ещё какое-то время общались люди в форме. Оказывается, когда дилера принимали, он сказал, что наркота уже была в этой квартире. А он, белый и пушистый, всего лишь оказался не в то время не в том месте. Но потомку Ганса Христиана Андерсена не поверили.
В то же время к Артёму было не подкопаться. Спасла совокупность факторов:
- Договор найма, составленный мной, с кучей деталей о нанимателях и их подробными паспортными данными.
- Фотографии разворотов паспортов нанимателей (2-3-я страница, прописка и сведения о ранее выданных паспортах).
- Свидетель, который подтвердил, что это действительно был наём, а не преступный сговор. Этим свидетелем был риэлтор, то есть я.
Сыграло на руку и то, что Артём ни разу не навестил своих квартирантов за все 3 месяца. Абсолютный «ноу криминалити»! Полицейские только взяли с парня несколько объяснительных и отпустили.
Шокированный Артём поехал домой с мыслью, что на неделе нужно обязательно вернуться и хорошенько прибраться в своей однушке…
Через два дня Артём уже ехал обратно. Взял с собой комплект запасных ключей и пару крепких друзей для подстраховки. В дороге они энергично обсуждали подробности случившегося и были на 100% уверены, что в однушке уже никого нет.
Но по приезде их ждал очередной сюрприз. Когда импровизированная бригада поднялась на этаж и подошла к квартире, из-за двери послышались разговоры и какие-то странные звуки. Артём постучался. Потом ещё раз.
– Откройте, это хозяин квартиры.
Из-за двери послышался голос 15-летней девочки.
– Я не могу открыть. Мамы нет дома.
– Тогда я вызову наряд, и мы зайдем, но уже с ними. Открывайте!
– Но мамы нет дома.
– У вас минута, чтобы открыть!
Буквально через минуту у Артёма зазвонил телефон. Это была та самая девушка, которая изначально заселялась в квартиру с питерским Тони Монтаной. Она извинилась за всё произошедшее и сказала, что была не в курсе. И добавила, что в квартире сейчас её дочь.
Артём настойчиво объяснил «матери года», что ему обязательно нужно попасть внутрь. Через пару минут входная дверь открылась.
Это было похоже на сцену из низкобюджетного триллера. На пороге стояла девочка лет 15, и всё окутывал странный неприятный запах. А ещё следы крови на стенах, разбросанные вещи и сломанная межкомнатная дверь. То ли это произошло уже после штурма квартиры, то ли опер слегка преувеличил аккуратность спецназа.
В такой ситуации риэлтор не поможет
Типичный риэлтор из СПб размышляет, где лучше купить квартиру в Санкт-Петербурге
Квартиру восстанавливали примерно месяц. Но оставленный квартирантами залог полностью покрыл все расходы: замена двери, косметический ремонт и клининг.
Но и клининг не обошёлся без сюрпризов. Через пару часов после начала уборки Артёму позвонила сотрудница клининговой компании.
– Если честно, немного жутковато у вас тут.
– А что случилось?
– Пока убираюсь, за ручку входной двери уже раз 5 дергали… А ещё я нашла какой-то странный пакетик за обувницей в прихожей.
– Я сейчас приеду.
Не у всех риэлторов Санкт-Петербурга продажи в рамках закона :)
Оказалось, что полицейские не всё нашли в квартире. Артём не стал выкидывать сверток, а решил поступить по закону. И позвонил уже знакомым операм. Они забрали наркотики и поблагодарили за бдительность и честность.
Для Артёма вся эта история закончилась через несколько дней в отделе, где он написал объяснительную. Его поблагодарили за помощь, пожали руку и отпустили.
А вот чем она закончилась для питерского Тони Монтаны, несложно догадаться. Наркотики – ЗЛО!
Глава 6. Выводы практикующего риэлтора из СПб
Не устану повторять: любая сделка с недвижимостью – это риск. Причём в найме рисков ещё больше, чем в купле-продаже. Волшебной синей таблетки, которая бы отключала эти риски и возвращала в искусственно созданную реальность, не существует. Увы, в недвижке существуют только красные таблетки – на 100% правдивая реальность и суровый мир без розовых очков. Только вместо агента Смита – агенты по недвижимости.
Типичная уловка риэлтора в СПб
Зато есть несколько простых правил, которые могут свести риски к минимуму. Что я, практикующий питерский риэлтор, понял из данной тарантиновской истории. По пунктам:
Договор между наймодателем и нанимателем – это, увы, не фикция, не бесполезная формальность, как многие почему-то думают. Всегда нужно составлять грамотный и толковый договор найма. В документе должно быть прописано ВСЁ возможное и невозможное (у меня этот договор занимает 3 листа). Прописываем вообще ВСЁ: от имущества до количества и состава проживающих! У меня, например, даже есть пункт о выселении за распитие алкоголя.
В интернете скачивать договор бесполезно, потому что договоры постоянно меняются и дополняются. Мой договор найма – это настоящий Грааль, который написан на страданиях, слезах и печальном опыте типичного риэлтора из Санкт-Петербурга. Документ включает тысячи вот таких вот разнообразных форс-мажорных и внештатных ситуаций. Каждая новая ситуация или история – повод дополнить и видоизменить мой личный формат договора. Это позволяет максимально обезопасить наймодателя от всех проблем с юридической точки зрения. У каждого хорошего риэлтора (и не только из СПб) должен быть такой договор.
Обязательно брать депозит (залог), то есть обеспечительный платеж. Всегда! Сразу! Эта сумма будет лежать у наймодателя на случай каких-то непредвиденных обстоятельств.
Депозит – это первый показатель платёжеспособности человека. Поверьте опытному питерскому риэлтору: если квартирант просит разбить платёж или обойтись без него, тут же сразу стоит задуматься. Значит, у него не всё хорошо с деньгами, и в дальнейшем могут возникнуть проблемы с оплатой. Или деньги закончатся, и он съедет раньше. У себя в договоре я прописываю даже такие нюансы. Например, минимальный срок аренды – полгода. Если человек съезжает раньше, согласно моему договору, он теряет залог. И это я озвучиваю сразу на встрече с каждым потенциальным нанимателем. В истории с наркобароном депозит как раз и покрыл все расходы владельца квартиры на приведение квартиры в порядок.
И никогда, ни при каких обстоятельствах нельзя засчитывать депозит за последний месяц найма. Даже если наниматель будет умолять вас. Это очень важно. Скоро у меня будет отдельная крутая история на эту тему.
Собирать максимально подробную информацию о нанимателях: сколько всего будет человек, кто они, чем занимаются. Вплоть до проверки аккаунтов в ВК и Telegram. Нужно узнать о людях максимум. Я, например, вообще устраиваю настоящий допрос по телефону, и, увы, не все его проходят. Не нужно сдавать жильё первому попавшемуся. Следует выбирать людей, которые ничего не натворят и будут исправно платить. Хороший риэлтор – это не только юрист, но и психолог. Для каждого конкретного объекта нужно обязательно определять целевую аудиторию. То есть составлять так называемый портрет нанимателя для каждого объекта: семейная пара, турист, человек в командировке, семья и так далее. Платёжеспособность – далеко не главный показатель.
Обязательно фотографировать паспорта нанимателей и всех жильцов. Вообще ВСЕХ! С регистрацией и со всеми учётными данными (а сегодня даже постановкой на учёт военкоматом).
Через месяц-два после заселения я, как риэлтор, беру обратную связь от наймодателя и нанимателя. Выясняю, все ли хорошо, нет ли каких-либо проблем или неприятных неожиданностей.
Самый главный фундаментальный вывод, который, я надеюсь, смог донести моей историей. Сдавать жильё нужно только с грамотным риэлтором. И не только в СПб. Треш-истории могут случиться где угодно. Только ответственный профессиональный риэлтор максимально обезопасит вас от последствий таких историй. И сведет риск их возникновения к минимуму. И если что-то и пойдет не так, то именно риэлтор будет главным вашим свидетелем при любых разбирательствах.
Ну как вам баечка, пикабушники? Было бы интересно ещё такое почитать? Приглашаю в комменты делиться своим мнением. Загляните в мой ТГ-блог практикующего риэлтора из СПб, где таких историй завались, причём на любой вкус.
Всем спасибо за внимание!
