Совпадение низкого рынка недвижимости, ипотечных ставок, рефинансирования, чуточку удачи и везения.... Возможно, это ошибка выжившего, ведь повторив это сейчас – результат будет другим. Но это реальный кейс в недвижимости
В двух частях: первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая про цифры и расчет.
Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами
Начало
2018 год. Цены на недвижимости в стагнации с 2014-15, когда ЦБ резко поднял ключевую ставку и население побежало конвертировать таящие рубли в телевизоры и квартиры. На декабрь 2014-февраль 2015 пришелся пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не надо было.
Вслед за стабилизацией курса рубля, стал нормализовываться и рынок недвижимости. Весь платежеспособный спрос закончился, цены стали снижаться. Объявления на авито почти не менялись. Можно было посмотреть квартиру, и спустя пару-тройку месяцев она все еще будет выставлена на продажу, но с чуть меньшей ценой. А потом с еще меньшей.
Именно в это время было принято решение купить небольшую студию: ипотечный платеж с минимальным взносом (~20%) был всего на пару тысяч больше арендных платежей.
Выбор локации
Новые районы были сразу исключены из-за недостаточной социальной и транспортной инфраструктуры, времени до центра города – все это отпугивало. Да и разница была около 30%. В абсолютных цифрах, на окраинах квартиры стоили 2,5-3 млн (100к за квадрат), а поближе к центру около 4 млн.
Прим.: у дальних районов было огромное преимущество в виде цены: 2,5-3 млн за квартиру и возмещение НДФЛ (260) и последующих процентов (390). 1/4 квартиры отбивалась налогами
Из приглянувшихся районов, и тех, которые оказались по карману - м.Фрунзенская.
Район за Обводным каналом привлекал близостью к метро (5-7 минут пешком), к центру города (7-10 минут транспортом). Но у района есть своя история
Еще в 2011 году это была бесконечная пром.зона. Еще когда-то действовавший Варшавский вокзал, железнодорожные пути – ставили крест на развитии этой территории.
А если развернуться на 180 градусов и перейти через Обводный канал – впереди самый центр город с уютными улочками, низко-этажной застройкой, и высокой стоимостью квадратного метра.
С 2013 по 2023 год застройщики совершили чудо. Одно дело построить новый современный район там, где ничего нет. Но они построили потрясающую локацию там, где был конкретно промышленный объект. А сейчас там разные (не однотипные) дома комфорт, премиум, и бизнес класса. Новые школы, садики, парковки. Новое всё. Район казался отличной возможностью: близость центра, но без обшарпанных стен, внешней проводки, падающей штукатурки.,
Но вернемся в 2018 год: район был похож на сплошную стройку, хоть часть домов уже были сданы и вполне обитаемы. А цены не сильно кусались
Я взял скромную студию с ремонтом за 4 млн. руб. Еще около 150 тысяч вложил в мебель, технику. А в конце концов и положил керамо-гранит на балкон сделал там огромную рулонную штору блэкаут (в Питере все еще белые ночи). На фото уже этого нет.
Все под ключ мне обошлось в 4,2 млн., но саму квартиру я покупал в ипотеку, а мебель, технику, и частичный ремонт балкона делал за свой счет. Первый взнос составил 20%, т.е. 800 тысяч, и еще 200 я потратил на обстановку.
Другую такую же квартиру я снимал за 25 тысяч + КУ, а идея с ипотекой вышла в 1 млн. инвестиций и 31 тысячу ипотечного платежа. Поначалу я переплачивал по 6 тысяч в месяц и пришлось достать из закромов миллион. Зато, что случилось потом…
Именно тот период и был моментом доступного жилья. Сейчас по версии авито, цена средней студии в том районе выросла в 2-3 раза. А доходы не сказать, что выросли пропорционально.
По аренде теперь 45 тысяч – нижний предел, при котором квартиру можно сдать за пару дней. Соседи с легкостью сдают такую же студию за 50. Много тех, кто делает бизнес на посуточной аренде, т.к. район – самый близкий к центру, из новых домов. И вроде все хорошо: цена выросла, платеж перекрывается арендой. Но на практике все еще лучше.
За следующие годы цены совсем еба****сь, и за 4 млн не всегда можно подобрать комнату в хорошей коммуналке (да, в Питере еще остались коммунальные квартиры)
В следующей части расскажем экономику, посчитаем эффективность рефинансирования, денежные потоки, ROE, и оценим, на сколько плохи инвестиции в недвижимость и сколько квартир вы экономите, не ввязываясь в ипотеку 😅
Спасибо, что читаете нас❤
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!
